春天化雪,很多房子的地下室都会有漏水的问题。尤其是两类房子,一是新房,因为地基周围的土很新也很松软,水很容易顺着房基向下达到地下室的地平,如果地下室的drainage或者sump pump不好,就容易漏水。还有就是老房子,防水不行了。偶的问题属于第一种。由于是银行房,as is,只能自己修。找了好几个专业做防水的公司,开价上万。甚至有公司建议把地下室周围的土挖开,重新做防水。和这些公司扯皮,虽然浪费了很多时间,但是交谈中偶也多少学到了一些。后来决定,一步一步,从易到难来解决漏水的问题。

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解决问题:

首先,换gutter。由于偶房子太大,gutter又太小,屋顶的水来不及排,都流向地基了。换了专业gutter,然后重新连接了downspout,把水引到排水沟,这个问题解决了。
然后发现,虽然不大量漏水了,但还是渗水,尤其是雨很大的时候。
于是,重新改了房子周围的gridding(至少千分之三),把地下室周围的土垫高。在这之前,偶还在地基周围紧接着房子铺了一圈水泥,宽度1尺。由于水泥不防水,在水泥上刷了tar。然后在水泥外做了french drain,把多余的水引走。这样水就不会直接顺着地基向下了。
最近又是化雪又是下雨,地下室总算是经受了考验,不再漏水。
偶觉得gutter是否要换因房而异,french drain 很有效果,另外就是gradding。有人建议在房子周围靠地基铺一层防水橡胶或者厚塑料,另外有人觉得不好。因为水一旦进入橡胶或者塑料下面就走不了了,只能向下。所有最终没有采用。
地下室漏水是个大问题,但并不是那么可怕。一步一步来,总能修好。众所周知,水很难堵,关键在于引。把水引走,远离地基,大部分问题都能解决。

知识点:

在此向大家介绍几个快速鉴别地下室墙面漏水的方法。

1,地基墙面的裂缝

俗话说,苍蝇不叮无缝的鸡蛋,地下室的墙体漏水也大多是伴随着地基的裂缝而发生的。但是地基有裂缝并不一定表示墙体肯定会有漏水发生。根据笔者的经验,加拿大大部分的木结构房子的水泥地基上都能找到或大或小的一些裂缝,这并没有什么大惊小怪的。但这只是表示墙体存在渗水的风险,具体情况要具体分析。实际上,有些地基的裂缝只存在于墙体外部的表层,并不是里外贯通的,另外一些裂缝只限于地表以上,这些裂缝并不能导致地下室墙体的渗水。

那么如何鉴别那些裂缝是渗水的,哪些不是呢?如果您的地下室没有装修,地基的墙体是裸露的,那么恭喜你,这样的鉴别非常容易。首先你需要一个亮度很大的手电筒,仔细观察地基的墙面,寻找任何哪怕是非常细微的裂缝。发现裂缝后,仔细观察沿着裂缝有没有任何流水,或干涸的水渍存在。

如果地下室的墙面沿着裂缝,或者在裂缝底部的地面上有水珠或者流水的存在,那么无需赘言,这个地下室漏水了。如果一条裂缝干干净净,在其周围没有任何的其他痕迹,那么恭喜你,这条裂缝没有渗水发生过,现在不必担心,以后可以继续观察。但是,如果你发现了一条可能非常细小的裂缝,但是沿着裂缝有干涸的水渍或盐渍,那么对不起,这就是一条漏水的裂缝了(参见上面这个照片)。尽早安排修理吧。因为不是天天下雨,外墙土壤里的水分很多时候并不高,并不足以侵蚀到到屋内,所以渗水不是每时每刻都发生的。没有流水不等于不渗水。

2,地基墙面上的盐渍(efflorescence)

有些房子的地基,尤其是一些年代比较久远或者地处乡下的房子,很多是用空心的水泥砖(mansory block)堆砌而成的。这样的房子很容易发生墙体渗水。根据笔者的经验,这样的房子,如果房龄超过50年,墙体发生渗水的概率大概有80%以上。那么如何判定这种空心砖地基是否渗水呢?答案是,墙体上有没有明显的盐渍存在。 盐渍的英文翻译是 efflorescence,一个并不常见的单词,但是您可能早已见过什么是efflorescence,见下图,似曾相识吧?

那么盐渍是如何发生的呢?它和渗水有什么直接的联系吗?答案是肯定的。这种白色的毛茸茸晶体的产生就是由于地基长期受雨水侵蚀,日积月累造成的。土壤里的水份慢慢穿透过混凝土,把水泥地基里面的矿物质分解,最终穿透房子的水泥墙,沉淀在地基的室内一侧。水分蒸发后,这些矿物质就变成了我们见到的这种毛茸茸的盐渍。盐渍的产生大体需要3个条件:

1,地基的墙体有可溶解的盐物质存在,而这种矿物质盐在水泥地基里是必不可少的成分。

2,墙体里有足够的水分存在,分解水泥里面的矿物质。

3,墙体有足够多的缝隙允许分解后的矿物质穿透墙体,而结晶在里侧的表面上。而由水泥砖构建的地基墙体存在着不可避免的的无数的砖块与砖块之间的缝隙,这就为水分的渗入创造了先天的有利条件。看房为什么要注意地下室装修状况?

所以,基本上可以说,盐渍等同于渗水。由于这种容易被雨水侵蚀而发生渗水的天然劣势和特性,用户的使用和维护成本,尤其是随着房龄的增长,相对于钢筋混凝土结构地基的房子会高很多。笔者作为一名验房师和地产经纪,在条件允许的情况下,很多时候会建议客户尽量避免购买空心砖地基的房子。当然什么问题都有解决方法,笔者以后会有专门文章介绍如何修补和处理这种空心砖墙体渗水的问题。

3,房屋里的霉菌

地下室渗水的另一个表现是墙体和空气中的霉菌。地下室的渗水和潮湿,加上不良的通风很容易造成霉菌的滋生。尤其在已经装修后的房子里面。因为在木结构房子的地基墙体上,出于保暖的考虑,一般都设有木质隔断和保温棉。从外墙渗透到室内的潮气会有一部分进入到保温棉的里面,这些潮气被隔气塑料布或干墙所阻隔得不到释放,日久天长就会产生霉菌。

如果您的地下室已经装修,您可以借助强光手电仔细搜索墙体底部的地脚线。如果上面有干涸的水渍或霉斑,那怕是非常微小,也应该引起足够的注意。这时候如果条件允许,可以借助湿度计做进一步的检查。如果湿度计读数偏高,那么您就可以非常怀疑有墙体漏水发生了。当然,如果做出最终的判断,还是需要拆掉这部分的干墙,隔气塑料布和保温棉,直接观察墙体。下面是一个比较流行的湿度计,价钱也不是很贵,有需要和有条件的房主可以考虑备用一个。

如果渗水比较严重,日积月累,霉菌也会飞散到空气中。笔者作为一名有很多验房经历的专业人士,很多时候可以在进入房子或地下室的瞬间,只凭嗅觉就可以基本判定这个房子有无渗水问题。

众所周知,霉菌问题对人的健康影响很大。如果您怀疑您居住的房子有霉菌存在,可以自己做快速的取样和检测。市场上销售有多款霉菌快速检测仪, 简单方便容易操作。可以自己取样做初步的检验。也可以送到指定的实验室做进一步的专业检查。

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