英文Trust本身的意思是信任，在法律范畴里翻译成信托。它是一个法人，有别于自然人，不会死亡，有自己的税号（Tax ID）。一个完整的遗产规划肯定有各种信托来铺路，因为信托不仅能帮我们省税，避免遗产税，还在一定基础上具有法律保障、避免法院认证和子女离婚财产保障的功能。信托是一种法律契约，信托设立人（grantor）设立信托，把财产放到信托中。名义上，已经放到信托中的财产属于信托所有。

QRPT的操作就是，将个人名下的房产转移到信托之下，设置信托时限，在时限之内，委托人可以有财产的使用权，在信托到期的时候，房产将会被转移到信托的受益人名下。

这种信托的目的就是冻结要转移的房产价值，极大降低赠与税，并且完全免除遗产税。

我们来看一个例子。假如王先生今年55岁，有一栋价值200万美元的房产。如果他将房产现在赠予给孩子，那么就会占用200万美元的遗产免税额。）。（目前个人的遗产免税额度为549万美元）。假如他的遗产免税额度已经用满，则会产生赠与税责任，约80万美元（200*40%）。

王先生计划将这个房产转移到一个QPRT里面，并设置20年的信托时限。这时候，房产的价值200万美元将被分为两个部分：retained interest和 remainder interest.   Retained interest保留价值，也就是说王先生还可以在里边住20年，这折合成现金大概多少钱？Remainder interest是剩余价值，就是说，王先生住了20年之后，这个房屋的价值是多少，留给后代的资产折合成现金是多少钱？

从法律层面上，王先生留给后代的只是剩余价值这部分，所以赠与税的计算基数是这个剩余价值，而不是房屋的全部价值200万美元。

保留价值和剩余价值的计算我们不详述，比较复杂，要看时限和国税局规定的当时的计算利率。但对于一个200万美元的房产，和一个20年使用期限的QPRT来说，剩余价值大概是40万美元左右。所以，一个200万美元的赠予突然变成了40万美元。

QPRT的优势不只是这个。房产的未来升值也是不包括在房产价值里的。如果20年后，房产的价值变为500万美元，这300万美元的升值在遗产税方面完全被忽略。这就是我们所说的“冻结”。 所以，利用这种方法将房产留给后代，不仅可以节省大笔的赠予税，还可以完全避免遗产税的问题。

听起来相当的完美？ 只可惜这世界上没有完美的东西，我们看下设立QPRT之前需要注意什么。

每个房产信托有一个时限。国税局对于这个时限没有严格的规定。时限越长，赠予人可以居住在其中的时间就越长，保留价值就越大，剩余价值就越小，所以赠予的价值就越小。所以长的时限在税务规划上是有利的。但是，如果赠予人在时限内离世，那么你设立QPRT就等于白设了，因为房产会被包含在赠予人的遗产计算当中。所以房产信托的时限设立要把握一个尺度，既要足够长，可以尽量压低赠予的价值，但又要有足够把握赠予人可以outlive这个时限，比这个时限活得要久。

因为房产被隔离，不被计入遗产之中，所以房产信托是一种不可撤销信托。一旦设立，不能再将房产所有权转回给赠予人。

信托一旦到期，房产的所有权就转移给了信托的受益人，一般是赠予人的子女。如果赠予人仍然住在该房产里，从税务上的角度上讲，赠予人需要付给受益人房租。如果没有付房租，则被认为是受益人对赠予人有赠予行为。

美国买房

你放在房产信托里的房产，即可以是自己日常居住的房子，也可以是度假用的房产。每个信托房产里只能包含一所房产。所以，如果你想将自己居住的房子和度假用的房子都用信托的形式隔离出去，就需要分别设立两个房产信托。每个已婚夫妇可以设立三个房产信托。
如果你还在为房子支付房贷。房贷中的利息仍然可以享受从可征税收入中扣除的优惠。如果你在信托有效期内将房产出售，仍然可以享受250万美元升值免税的优惠，而且可以将信托中的房产更新为新的房产。
因为房产信托是不可撤销信托，将资产隔离，所以可以起到资产保护，一旦受到起诉，房产不能被诉讼人追索的作用。

那么哪些人应该考虑设立这种房产信托呢？  一般来说，资产量庞大，比较担心将来受遗产税影响的人，或者是有可能被别人起诉的人，应该考虑这种信托。但是，美国的遗产税是个比较有变数的东西，不同的政府对于遗产税有不同的看法和政策。历史上曾经有遗产税为零的年代，也有几十万资产就开始征收遗产税的年代。所以，对于财富传承的规划不应该完全基于当今的政策之上。对于房产信托来说，最坏的情况是赠予人在信托有效期内离世，没有将资产隔离出去，但这并不比没有任何规划还要坏。所以，对于很多人来说，这种形式的财富传承和资产保护规划还是相当有价值的。