网友紧急求助: 新买的房子地下室漏水房子是20多年的, 10月closed, 之后每次下雨就发现地下室漏水, 大雨大漏, 小雨小漏。由于是LG一个人住, 早出晚归, 没有pay attention. 其间找邻居问过一次, 邻居帮忙到地下室和房顶上看过, 提到多这家以前有过漏水问题。
今天雨比较大, 我monitor the process, 掀开insulation, 找到3 出裂缝在不断往下滴水! 难怪地下的水滩不断增大. 很明显, 漏水是买房之前就有的, 卖方没有disclose, home inspection 也是走过场。哎! 挑来挑去买了个漏水的。问问大家有知道该怎样处理的吗? 可以在找买房时的代理反映情况吗? 还是就自忍倒霉呢?
建议：请您的代理联系卖家。拍摄泄漏部分的照片。找一个地下室防水承包商来解决这个问题。要求卖家支付费用。如果他们拒绝，请先发送一封要求信，然后将他们带到小额索赔法庭。您也可以找一位律师进行免费咨询。律师可能需要检查您的报价合同。
在北美，房屋的地下室漏水似乎比较普遍，地下室漏水是绝大多数购房者和房主最关心的房屋问题之一。下面浅谈一下地下室漏水的几个来源。
1、有水才能漏水。水分地表水和地下水。地表的雪水和雨水，让它离房子远一点就没事了。处理方法很简单，沿房子四周土垫高些、用塑料布分隔一下就行了。看房为什么要注意地下室装修状况?
山坡下、湖边的房子，地下水有径流的地方、地下水位比较高的地方，想排走地下水比较麻烦。
2、房子四周的土。一般房子地基完成后，建筑商会用不宜透水的土回填四周，保护地下室。但回填土不完全密实，会有小的空隙，水进到空隙中，冬季结冰膨胀，空隙更大，时间长了，土中涵大量的水分。有些人喜欢在房子周围种植根系比较发达的植物，植物根系干枯后在土中留下空隙，后果更严重。
3、混凝土开裂。地下室的混凝土墙如果没有裂缝，水也进不了家。但混凝土的本性是有孔隙、收缩、开裂的，有裂缝是正常的，如果不穿透，也进不了水。用专门胶从里面补一下大多数情况下是可以解决问题的。
4、房屋建设时安装的防水设施不工作了，如集水管堵塞了，等等。
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当地下室漏水时，不要着急，要搞清楚原因。如果仅是下雨或融雪时漏水，根据一“堵”，二“挡”，三“疏”，四“综合”的原则，在房子周围处理一下就行了。
另外现代房屋建设期间已经做了很多预防设施。如把地下室外墙做防水处理，在地基底部设集水管、引到室内集水井用水泵把水抽出室外等。
如图所示：
曹女士和先生一起做五金进口零售生意已经12年了，虽然积蓄了一些钱，但是还没有买房。 2020年3月疫情在纽约爆发，他们夫妻俩看到身边几位朋友和同事感染病毒，有人因而过世，也有人到鬼门关走了一遭。他们感悟到事业不是一切，人生还是要有个安定的生活，于是兴起买房的念头。
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经过三个月的看房，他们在纽约长岛的苏福克郡看上一栋豪宅。这栋所谓的豪宅，占地大约四分之一英亩，屋主是一位小规模的开发商，他专门买便宜的房屋来翻修，把整栋房屋推掉，只留地下室，然后以地下室为基础，盖出一栋三层楼，有防汽车碰撞的钢制艺术大门、恒温游泳池、12个摄像头，最先进的窗户、传声系统遍布房屋以及院子、多区域地板暖气系统、无桶高效率安全热水系统、三温暖浴室、户外黑色大理石烤肉区以及冬天营火休息区，还有小型高尔夫球推杆练习场。曹女士一看到这栋房屋便爱上它，讨价还价了一个礼拜，以147万元成交。
签约之前，经过经纪的介绍，曹女士聘了一位颇有经验的验屋师来验屋。验屋师要求曹女士夫妇，在他验屋的时候也须到场，他可以一一向他们解释每一个细节、系统的作用。验屋的时候，两位房地产经纪也都到场。验完了之后，验屋师总共拍了156张照片，说这栋房屋没有问题。曹女士夫妇便和卖主签约。
这笔买卖在12月初过户，曹女士夫妇搬进去之后，第二天下了一天雨。过了两天，他们夫妇发现在地下室洗衣房和暖气机房之间，有一条大约是2.5英尺宽、5英尺深的走道，尽头是原始房屋存留的水泥砖墙壁。水从最下面的两块水泥砖接缝裂口渗出来，渗水情形持续两天。接着下了一场大雪，过两天积雪融化之后，地下室的渗水更加严重。这个时候曹女士夫妇又发现客厅的天花板有一小块干水渍，便打电话给验屋师，要验屋师负责。
第二天验屋师来看，他非常诧异。当他检查房屋的时候，总共有五个人在场，每个人都很仔细的检查房屋，当时没有人发现这条走道，他检查时所拍的156张照片也没有这条走道的照片。他怀疑当他检查房屋的时候，卖主故意把这条走道挡起来让大家看不到；但是他也没办法证明卖主当初是怎样把这条走道挡住的，只好答应帮曹女士夫妇修理地下室的漏水。至于客厅天花板的一小块干水渍，他认为对房屋的功能没影响，天花板当时并未漏水，他不应该负责；但是既然客人要他负责，他也不愿意推脱。
验屋师在随后的一个星期里，请了三位修理工来估价，几经考虑，选了一位有20年经验的修理工，从外墙挖下去，把外墙破裂的地方修补好，再涂上防水涂料，还把内墙修补防水。再把客厅的天花板水渍刷上一层油漆，总共花掉1500元。验屋师二话不说，全部埋单。
本案启示：
1.在房屋买卖契约里有规定，一旦过户之后，房屋里所有的问题不管是什么理由，在过户之前买主没发现，卖主一概不负责。曹女士夫妇只能找验屋师负责。
2.本案的情形相当可疑。验屋师有20年经验，验屋时又又五个人在场，却没有人看到这条走道。卖主是开发商，他如果要掩饰地下室漏水，对他来说不是难事。而且漏水只有在下雨下雪的情况下才发生，良好天气要掩饰漏水，相当容易。但是既然验屋师没办法证明验屋的时候走道被遮蔽，只好自己负责，这个验屋师也算是负责任。
3.纽约州政府对验屋师的规范法律规定，验屋师必须要买业务过失保险；但是政府并没有每年检查验屋师的业务过失保险，所以有些验屋师不见得随时可以拿得出他的业务过失保险给客户过目。消费者在选择验屋师的时候，应当要验证他们的业务过失保险是不是还有效，承保金额够不够。
4.翻修的房屋通常外面看起来都像新的一样，只是因为他们利用旧的地基往上建，如果地基没做防水处理，旧地基漏水的机会就很大了；这是买翻修的房屋的特殊风险。
5.再怎么有经验的验屋师都可能有疏漏的地方。关于客厅的天花板的干水渍，一般的验屋师很可能认为这种小问题对房屋的功能没影响，他没有负责的义务；但是以曹女士的立场，她买豪宅便是要买一栋没有缺点的房屋，客厅天花板的水渍虽然小，但是她天天都看得到，对她来说是一件不能忍受的事。双方的期望不同，本案的验屋师不和客户争执，请修理工把水渍清除重漆，是很会保护自己商誉的专业做法。
6.一般因为验屋师的疏忽所带来的损害，虽然有些超过万元，但是绝大多数都在几千元之谱。要是验屋师不认帐，买主坚持验屋师须理赔，还要兴讼，一般买主都不愿意扯上官司，绝大部分的人都自认倒楣，和验屋师吵一吵便算了。所以，选择一位负责有信誉的验屋师在买房的过程中是非常重要的。
后续：用loan contingency退出
前几天发了求助帖就是在inspection contingency过去之后发现basement flood了想要退出。现在银行跟我说即使我们已经conditionally approve了，但是如果这些conditions我们没法提供，就可以发denial letter。我们就把water damage的事情告诉了insurance company，现在insurance company准备deny coverage了。请问这样是不是就可以用loan contingency退出了？另外，insurance公司对这个房子有了water damage的记录，这样会给卖家以后卖房子造成任何影响吗？我们只想全身而退，不想影响卖家接着卖房。。。谢谢大家！
你们怎么会有insurance company?
不好意思没说清楚，银行conditional approval的其中一个condition就是要拿到home insurance的资料。我们把地下室进水的情况反应给insurance company之后，保险公司就把coverage deny掉了。但是银行说可以提供拒信，但是要求我们说清楚是哪个condition没法满足，我们想了半天只有home insurance还没拿到，就联系保险公司了，保险公司说既然有water damage，我们就要deny coverage了，不然风险太高。
是existing home insurance? 还是你自己找的一个quote？自己找的没事，贷款公司出deny letter就行了，很多办法可以出。基本上出了seller也没啥话讲了。
大家知道保险公司quote因为我跟他们说water issue导致被拒 会影响卖家今后卖房吗？比如以后的买家都买不到insurance了因为信息共享之类的？我们只想全身而退，真的不想对卖家或者以后的买家造成什么麻烦。
你不可能既要立牌坊，又要做XX earnest money本来就是用在 这个地方的。seller因为你自己改变主意推出交易应该有补偿，没有你参合，seller早就可以卖给另外的买家了。自己没有做好研究，改变主意，就按合同来。如果你能拿到银行拒绝贷款申请的文书，自然可以退出合同。你为卖方考虑，就应该知道，这个房子的condiiton是能够拿到房屋保险的。
