买房须知✏️在纽约买房的详细步骤!

纽约购房过程相对复杂,今天出个详细的步骤,希望能帮助您买到如意的房子。

1⃣️贷款预批——1-3天

如果你买房需要贷款,请找贷款公司或银行了解你能贷多少钱,他们会根据你的down payment(如果是查收入一般要求付20%,不查收入35%),结合你的报税纪录、收入、信用分及其它资产或者负债情况来计算你可以承担的每月还款额是多少,给你一份贷款预先批准信。

2⃣️看房— 时间长短看个人

建议首先确定房价范围,房子的地点范围,列一张自己关于理想房屋的条件清单,划出你认为一定要具备的条件,现在网站上可以找到很多房源。纽约房子经纪人佣金一般由卖方出,所以建议大家买房找个诚信可靠的经纪人,这样得到专业帮助而不用付额外费用。

3⃣️出价——短至1日,长则数周

看到中意的房子,经纪人会帮你填写买房出价合约意向书,意向合同上除了出价价格外,还有一些附属内容,比如成交方式、预计的交房日期等。有些房主还会要求提供你的付款能力证明(proof of funds)。如有贷款,附上之前提到的贷款预先批准信。

4⃣️验屋——过程1-2小时,费用大概$300-$500

1-3日之后得出验屋报告,华人验屋师效率高,大概第二天就出报告了

出价被接受后,如果买的是house,买家一般会请有执照的验屋师来检查房子,主要查有没有白蚁,屋顶、地下室有没有漏水等。如果买的是coop或condo的单元房,一般省过这个环节,如果觉得检查一下更放心也可以安排一下,查验后有问题,可酌情再与卖家协商,提出修缮或减价要求。

5⃣️签约——整个过程大概1-2周

买卖双方达成价格共识后,将在各自的律师代表下,协商合同条款。(一定要选对律师)买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅,根据买方的情况进行更改,删减或添加。双方律师交流直至买卖双方都同意合同各项条款,这时候买家先签合同并支付房屋总价10%的房款作为定金。(这笔钱通常会由卖方律师放入第三方保管账户(escrow account)内。如果买家无正当理由(产权有问题、贷款没批等)单方退出合同,将会失去这笔定金。)卖家收到合同,美国买房并存好10%定金后在合同上签字并送回给买家律师,这个买卖合同就算正式生效了。

6⃣️贷款银行确定发放贷款

——60-90天

买家需要在合同生效之后7天之内去申请贷款,可以找银行,也可以找贷款公司。递交贷款申请之后贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal),贷款批准后买主锁定利率。

7⃣️产权调查(Title Search)

——1–2周

与上一步骤同时,买方律师方会以买家的名开始调查卖主的房子的产权记录,即房子的产权转移的历史,同时也要该房子的产权上有没有债务,如欠地产税,物业管理及市政府的罚单等。如果有问题,就一定要卖家解决了才能转移产权,如果卖家不愿意解决所查出的问题,那么买主就可以中断合同,定金退回给买主。

产权保险(Title Insurance)

如果产权没有任何问题,产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance),负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing),其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题,发生意外,产权公司承担风险,给予赔偿。

8⃣️Condo/Coop管理会申请——1-6周

如果购买的是Condo或者Coop,需向它们的管理会(Board)提出购买申请并准备board package。不同管理会有不同要求,Condo比较简单一般是卖家缴申请费填申请表格就可以拿到RIGHT OF FIRST REFUSAL,安排过户时间了。Coop就需要买家提供管理公司规定的收入证明附上申请表格和申请费,审批过程比较长,还有面试要求。Co-op可以拒绝买家申请,并且无需提供解释。

9⃣️过户(Closing)——1-3小时

以上程序都清楚后,双方律师和银行的律师将协调各方确认过户时间。经纪人会带着买方在过户前1-2天再次查看房屋(final walk-through),以确定自上次看房到现在房屋没有变化及损坏。过户日的交房手续通常会在卖方律师的办公室,生活攻略若贷款一般是银行律师指定地点。买家要带好自己有效身份证明及现金支票以付清剩余房款和房屋过户费。签署所有文件后,一手交支票,一手收钥匙。买方就成为新的屋主。

纽约房产交易过程比较复杂,步骤繁琐 时间周期长,如果能找对这四个人(房产经纪人、贷款专员、验屋师、律师)一定会顺利买到满意的房子。

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