在纽约买房的血的教训
在纽约第一次买房，没有任何经验，也没有在网上论坛上搜过一些别人的经验教训，以至于走了很多弯路很多事情都有点小后悔，如果早知道这些，可以省下一笔不小的钱，下面写给想要买房的朋友们 绝对的干货：
1. 尽量避开华人中介！！不是我歧视华人，是真的很多华人专坑自己的同胞，实在是可恶！也不是说所有的华人中介都很差，但至少大部分都是唯利是图，一心只想做成deal，并不会太考虑客户的利益！那种每看一次房都各种夸赞楼盘哪里哪里好，并不会跟你分析各大楼盘的利弊的中介，请赶紧换掉，因为ta只想快点做deal赚钱.还有就是当你看到一个稍微满意的房子，还没有经过慎重考虑就想各种理由push你出offer的中介也可以fire了。不要被中介的嘴影响自己的判断，什么再不出offer就抢不到啦或者楼盘火爆要赶紧速战速决！美国华人一定要考虑清楚自己多做research，要坚信有钱还怕买不到好房子吗？就不会被中介的嘴迷惑了！
2. 如果找华人中介，事先一定要和中介说好是否可以拿佣金回扣，在纽约虽然中介的中介费是由卖方出，但实际上羊毛出在羊身上，这些费用都算在了房价里，让你产生一种不用付中介费的错觉！因此建议买大面积豪宅的朋友们一定要事先问中介可否平摊佣金回扣，如果对方不答应，就可以考虑换别的中介问问，总有愿意的中介，但纽约的房源是固定的，每个中介都可以去看，不是非某个中介不可！这样一来，可以省下好几万刀，越贵的房子省的越多！！！这些钱拿来买家具不香吗？其实我觉得中介的价值并没有很大，就带你去看看房，如果并不能给你谈下很多折扣，其实就真的没有发挥什么价值。由于纽约这边买房都需要买方经济，因此平摊中介费就是一个稍微平衡的做法！否则会觉得自己很亏，找了个人随便看看房子就要拿百分之三的费用，而且这些费用是实打实的算在房价里的。在纽约州，买家和经济分摊佣金是非常常见且合法的，不要觉得不好意思，合法维护自己的权益！
3. 买房除了房价，最重要的是HOA也就是每个月的管理费和地税，这些是每个月的固定开支，曼哈顿虽然某些楼盘有减税政策，看起来每个月地税就几十刀，好像很省钱，但每个月三千多刀公寓管理费吓死你，这些都是每个月的固定开支，跟房贷一样，因此除了考虑房价最重要的是HOA！！在纽约就是买房容易养房难！！！切记 ！！！
今天就先说到这里 都是血的教训！希望可以帮助到初次买房的买家！
纽约首次贷款购房Q&A！
1⃣️买房流程
▪️贷款预批
▪️看房选房
▪️下Offer
▪️签署合同给Deposit
▪️正式申请贷款
▪️Closing过户交房
2⃣️预批信怎么拿？
至少10% downpayment
有工作有收入：直接找熟悉的银行咨询即可
无收入/无信用（留学生）：一般通过贷款经纪人，可以选择国泰，华美等银行。需要40-50% downpayment
3⃣️银行贷款有几种？
▪️15年固定
▪️30年固定
▪️前五年固定，后面浮动
▪️前10年固定，后面浮动
等…..
4⃣️贷款申请什么时候开始
签了合同，给了deposit之后正式开始
5⃣️留学生和工作人员贷款区别
▪️利率区别：留学生贷款利息较高美国哪个城市华人比例最大？；工作人员贷款利息较低
6⃣️贷款时间
大概是45-60天，比较忙的时候可能到90-120天。
7⃣️银行会在贷款过程中做什么
▪️产权调查
▪️估值
等…..
8⃣️.贷款失败保护条款
9⃣️提前还款有罚款吗？
一般没有
超详解！纽约买新房和二手房到底有哪些不同？
❤️考察思路：
期房
▪️开发商背景，质量和规格
▪️地区规划以及周围 情况
二手房
▪️建造年份，是否翻新
▪️本身楼盘的质量
❤️看房
期房
▪️了解基本信息：户型，朝向，面积，看楼盘的配置。
▪️如果是实地看，要关注一下工程质量。
▪️了解common charge 和地税，如果是大楼没建成，要了解一下未来房子建成后地税价格会不会有大幅度上涨。
▪️View 关注一下未来是否会有遮挡
二手房
▪️Resell房源每一套agent都不同，就算一个楼盘里面，要看几个unit也会遇到不同的agent
▪️楼盘维护情况
▪️房屋是否有翻 新；房屋状况
▪️房屋的人员身体情况，销售原因，等都可以不回答
❤️交易成本
新房
▪️纽约新楼的closing cost 默认是由买家支付，大头包括双方律师费，transfer tax, mansion tax, condo 楼盘还需要title insurance，贷款买家还包括贷款登记税，和贷款相关的一系列费用。
▪️杂费
▪️新楼盘，closing cost 需要提前准备的cash大概是成交价的5%-6% 这样。 比如成交价是100万， 那么买家手里要留大概6万来支付closing cost
二手房
▪️成本更低，卖家支付transfer tax，attorney fee以及两边broker fee
❤️谈价
期房
▪️Asking price
▪️Closing cost
▪️Common charge concession
▪️Closing date
二手房
▪️谈价格本身；
▪️维修问题
❤️验房
期房
▪️Closing 前一个礼拜约，可以自己walk through，也可以请验房师，主要看一下地板，电器，水龙头，门，卫生间 和厨房用具的状况。
▪️如果有问题，TOP10美国城市写在 一个punch list上，super会进行维修。 新房的appliance一般都是有厂家提供的保修的，也都是新东西，所以大概率不会出什么问题
二手房
▪️在offer accepted后，in contract前进行验房。一般建议用验房师验房
❤️入住前准备
期房
▪️会收到来自condo 管理部门的文件，用户规范很重要。
二手房
▪️condo Application
留学生怎么在纽约买房？
❓F1签证的留学生毕业后决定好要长期工作了，那么OPT期间可以在纽约买房吗？
❗️当！然！可！以！不仅省了租金，还是一项投入回报率相当高的投资！符合我之前跟大家分享的“买房tipping points”的学生买房代替租房是再划算不过的投资了。可为数不少留#学生党的财富密码
每年咨询的学生家长也特别多，这里给大家简单介绍一下【F1签证学生的买房步骤】：
1⃣️【准备好首付金】建议最好准备好20%的首付款。如果首付凑不到20%，会被要求购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险，通常为房贷的0.5%-1%
2⃣️【个人信用分数】Credit Score会影响你的贷款额度和利率，想省钱买好房子，就要日积月累的养好自己的信用记录，这个之后专门给大家展开说。3⃣️【申请贷款】利率上，OPT贷款虽然会比普通贷款相对高一些，但和H1B基本齐平。至于具体可以贷款多少，因人而异。
4⃣️【开具贷款预批信】开具贷款预批信也就是Pre-approval letter，一般分为：Pre-approval和Underwritten approval两种。大大多数买家都拿的是Pre-approval，因为它审批的过程简单，需要的材料少，速度快，一天左右就能出，但存在一定的不确定性，所以赢面相对较小。Underwritten approval审批很仔细，Lender会仔细查看包括工资, 报税单, 年薪, 银行账户历史记录等等详细信息。所以比较慢，需要3-14天时间才会出具。预估的额度比较准确，贷款更稳，offer也更有竞争力。对于卖家来说，看到underwritten approval 他们也更安心。
