有限责任公司（Limited Liability Company）经常简称为“LLC”，是美国比较普遍的一种公司法律形式。LLC的柔韧性很强，同时兼具传统公司（Corporation）中股东有限责任（Limited Liability）的法律保护和合伙（Partnership）制度中避免双重纳税的优势。有限责任的意思简单说就是在公司需要赔偿他人的时候，赔偿金额的上限就是股东对公司投资的总额，需要赔偿的数额超过了这个上限也只能赔这么多，除非出现法庭认定有股东个人责任的特殊情况（piercing corporate veil），股东无须搭上自己对公司投资以外的哪怕一分钱。
如果你持有的出租房非常多的情况下也很必要的一件事情，就是你用LLC（有限责任公司）去持有这些房产，而不是用个人的名义去持有。为什么？简单来讲主要有两个方面的考虑，第一是税务方面，第二是资产保护方面。
有些朋友随着持有的房产越来越多，那么LLC去持有的必要性也就越来越大了。
很多人一开始是用个人的名义去买的，没有问题。因为当你刚刚开始进行投资的时候，你用个人名义这个是最方便的一种操作。但是当你持有的房产越来越多的时候，你想降低你的税收、降低你的风险的情况下，那么最好就把这些房产转到LLC名下。
这个时候该怎么转？其实也是很简单的，我们可以归纳为四步。接下来我就一步一步来跟你做解释。
那么第一步，很多人认为我是不是应该先注册一个LLC，毕竟我要把这些房子放到LLC名下，我得有一个LLC。其实你不用着急，第一步不是注册，LLC，而是先去跟银行打交道。
尤其是当你这个房子是有房贷的情况下，那么如果你把它从你个人名下转到LLC名下，在银行看来这个房产就是发生了过户。在过户的情况下，银行可能会要求你把没有还的那部分房贷现在都要给还上，那显然，这不是你希望发生的事情。
所以你首先要跟银行谈，看看银行同不同意你把这个房产从个人名下转到LLC名下。实际上绝大部分情况下银行应该是会同意的。因为对于银行来讲，不想把这个事情搞砸了，然后把这个房子给foreclose拿过来，银行是不想要持有房产的。你记住，银行永远不想要持有房产。所以应该说绝大部分情况下，银行是会同意你去做这件事情的。
当然，如果说你这个房子本身就没有贷款，你全款买的，那就没有这第一步了，第一步就不存在了。你不需要去跟银行谈，跟银行一点关系都没有，你想怎么转，这都是你的事情了。
好，这是第一步。如果说还有一些更高级的操作的话，我在我的知识星球也做过分享，就是怎么样在不通知银行、不让银行知道，或者是银行知道也没有关系的这种情况下，把房产从个人名下转到LLC名下。这是相对高级的一些操作，你可以在我的知识星球掘金美国来了解。
第二步，是你真正的这个时候去注册你的LLC。关于注册LLC的步骤，我之前的视频当中也做过详细的讲解。那么简单来说，首先第一，你是要在房产所在的州，在州务卿的办公室或是类似这样子的办公室——看你这个州，它要求在哪一个部门去注册了。
那么首先你要做登记；你要做你的OA，就是公司的章程；另外你要去登记EIN就是一个税号，联邦的税号；包括有的时候，州一级也会有税号。那么相关的这些手续都办完，其实是很简单的。
如果你不了解的话，那么你请一个律师去给你做，也花不了多少钱，一般来讲是几百美元就可以办下来。好，这是第二步。
第三步是最关键一步。你前面的公司也有了，那这个时候写地契。地契是一个什么东西？它不是像中国那样的一个房产证，大红本，必须是某一个机构颁发给你的，并不是的。地契，就是你是业主，你只要写一个法律文书，说我把地产和房产给到谁，然后这个文书经过一定的程序它就生效，那么就好了。
所以这个地契就是你自己写的。在网上也可以下载到模板。我所使用的网站就是deed.com，这一家网站专门提供美国各地地契的模板，所以你花个几十美元就可以买到一个模板。
然后，你填好以后你要去签字。签字的时候一般来讲是需要公证的，地契是需要公证的。
公证也非常的简单。你有几种选项，我之前关于怎么做公证也详细做过讲解。简单来说，就是要么你到UPS store——快递的网点，或者你到银行，一般它都会有公证员的；你当面签字，验证你的身份以后给你签字，那么你公证就做完了。或者也可以在线公证。当然你要查一查，你所在的州它认不认在线公证，因为有些州可能不认在线公证。
那么你地契写好了以后，就是到县政府那边去登记。你这个房产在哪个县，你就到哪个县政府的相关部门去登记。既可以亲自到场，也可以你请一个产权公司的人代理你去到场，可能你花一两百美元，他就给你把这个事办了。
或者也可以寄信寄过去。我自己把信寄过去，当然事先我需要给他打一个电话，因为登记地契，一页纸你收多少钱，他是按页收费的，相应地你要把那个钱也给他寄过去。不是纸钞寄过去，可能是money order，或者是cashier’s check，这些寄给他。
那么他登记完了以后，就把地契会寄回给你，并且收据也都会寄回给你。好，登记好了，实际上你的整个过户就完成了。
最后一步，如果你这个房子已经在出租的情况下，你就需要去通知租客或者是管理公司，告诉他们说现在这个房子过户了，从下个月开始你交房租就不要交给原先的账户，现在要交给新的LLC的账户，就是公司的账户。
另外，如果你这个房子有保险，你要通知保险公司，因为原先的保险的方案上面只写了你的名字，现在是需要把你的LLC的名字加上去。
做完以上四步基本上也就万事大吉了，就已经把房产成功的、稳妥地从自己的名下转到了你的LLC名下。
“我要把我的出租房放在有限责任公司（LLC）名下么”？
由于这个问题涉及到几个概念，答案也会因为每个人自身的投资特点和阶段而不同，因此给很多新手造成了困惑。鉴于此，微地主决定发扬雷锋叔叔的为人民服务的精神，结合自己的知识和网上的详细的调查，总结出了这篇科普文。但同时微地主也要申明，本文观点都是众网友和微地主的个人意见，仅供参考。投资有风险，本人对大家投资造成的一切损失不承担任何责任。
- 什么是有限责任公司（LLC）？
美国的商业公司一般可分为企业公司（Corportation）和合伙企业（Partnership）。企业公司最大的特点就是将公司的债务与公司持有人的债务责任分开。也就是说一但公司无力偿还债务时，公司的债权人不能要求公司持股人用其私人财产偿还公司债务。企业公司又可分为C Corporation和S Corporation。C Corporation必须要付公司所得税，而S Corporation则可不必。因此C Corporation的持股人就需要负担公司及私人所得税的双重税赋。但是如果想成为S Corporation，公司必须面对法律上加诸的多重限制，很容易因公司变动而失去S Corporation的资格。 合伙企业（Partnership）没有C Corporation的双重税金的负担，但是合伙企业的合伙人私人财产却可以被公司债权人用来偿还公司的债务。 有限合伙企业(Limited Partnership) 可以将个人的责任和公司的责任分开，但是在这种情况下，有限合伙人不可以参与公司的决策经营和控制，只能扮演被动投资的角色。 这么一看，似乎每一种公司结构都有自己的优缺点。那怎么才能熊掌（私人财产和公司债务的责任分割）和鱼（对公司有经营控制权，还不必缴纳公司所得税）兼得呢？
有限责任公司（LLC）就是取众者之长的一种绝佳组合。简单来说，LLC能将公司生意带来的可能连带责任与个人财产彻底分割，同时又有在税务上有贯通（pass through）性，即是指在该LLC的运营盈亏均可直接传递到你的个人收入税务申报中，按你在LLC中的利益份额记为个人收入计税。从而规避公司生意营收的双重税赋（double taxation，公司盈利赋税一次，股东分红计入个人收入再被计税一次）。由于这些特点，美国很多原来不是LLC的老公司在LLC模式出现后都通过各种形式转为LLC。
由于LLC的众多优点，有相当一部分的投资者选择把出租房放在LLC名下。但也有很大一部分投资者选择以个人名义来购买经营投资房。那么你到底应该是将自己的投资房放在个人还是LLC名下呢？它们各有什么优缺点呢？下面我就列出两种选择的个自优点，让大家了解了基本情况后，再根据自己的个人情况来作最佳决定。 - 投资者把出租房放在LLC里有什么好处？
好处之一：财产保护
有限责任，顾名思义，房屋产权在LLC内，其明显优势之一就是有限责任。购房者通过成立 LLC 公司后买房（尽管该公司可能只有房东一人），公司只负责有限责任，一旦被起诉，被告方是公司而不是个人。当牵扯到赔偿金的时候，赔偿金额的最高额度就是所有者对该公司投资的总额，股东无须搭上自己对公司投资以外的所有个人财产。打个比方，你的一位房客邀请朋友来家一聚。其中一位受邀者不慎因地滑摔倒，造成多处骨折，内脏受损。该受邀者可同时提告房客和房东来支付自己所有的诉讼费用和医药费。而这笔费用很可能是巨额的，并且超过此投资房的总资产。这时候，房屋产权的性质就至关重要，如果这幢房子的产权是房东个人，那么有可能最后房东不但把房子赔进去，还会牵扯到自己的其他资产来赔偿受邀者。但是如果产权是LLC，那么房东只需要支付当初对LLC投入的总资产数额， 从而保护个人的财产不受到威胁。当然，这里举的是一个非常极端的例子来举例说明把出租房放在LLC名下的好处。用LLC来保护财产的具体操作细节详见第4部分。
好处之二：隐私保护
另外，房产所有人倾向于转移产权至LLC的另一大原因就是保护个人隐私。在美国，房地产的信息都是公开透明化的，房屋报告信息人人都可查阅。出于保护隐私的考量，房东会更改产权至LLC，这样在房屋报告中显示出的只是公司的信息，而不是房主本人名字，从而达到隐私保护的目的。
好处之三：转让简单
LLC股权转让非常容易，节省过户手续和费用。如果房产在投资者个人名下，该投资者要把房产转让给亲属，则需要进行过户手续并且缴纳过户税费。如果房产在LLC名下，不需要过户手续，LLC 股东就可把LLC 股权转让给其他股东，达到实质上的房产转让目的。此转让手续仅需要当事各方签署股权转让协议，不需要有地契（DEED）。
- 投资者把出租房放在个人名下有什么好处？
很多投资者，包括一些在北美地产学堂做的规模较大的投资者，都会选择将房产放在个人名下。那么把出租房放在个人名下，相对于放在LLC下，有什么具体好处呢？
好处之一：容易拿到特殊贷款
如果你在利用一些特殊的低头款贷款项目，比如FHA贷款，那你只能用个人名义来买房。这些特殊贷款是无法用LLC的名义来购买的。这些低头款的贷款能让你的投资杠杆加倍，加速你的财富积累过程，在投资初期尤为重要。投资者在利用这些特殊贷款来买房并且住几年后转为出租屋时，一定要遵循这些房屋贷款的相关规定，比如购买者需要在该房里居住的最短年限，以免涉嫌房屋贷款诈骗（loan fraud）。
好处之二：利率优惠
同样，如果你想利用低利率的民居贷款来投资出租房，以个人名义来买出租屋也是不二选择：通常用LLC来购买投资房时，你的贷款利率是要比在个人名下高出不少。高利率贷款会影响你出租屋的正现金流，增加持有风险。
好处之三：资本收益（capital gain）税务减免
有不少投资者都是从买自住房开始的。如果你的自住房在过去的五年内有两年是自住的，那你在出售时有个人最高$25，000（夫妻最高$50，000）的资本收益税减免。这种税务优势也只对个人名下持有的房产适用。
好处之四：经营灵活
在投资初期，很多地主都会自己管理出租房，并在不同账户之间挪动现金流。这些操作在当房地产在你个人名下时，都不是问题。但如果房产在LLC名下，这些操作都会有可能让LLC的资产保护作用失效。这是因为LLC提供资产保护的一个重要前提是LLC下的出租房收支不能和个人财物有任何混淆，否则有被击穿的可能（pierce the corporate veil），让辛辛苦苦建立起的财产保护网形同虚设。
好处之五：低运行成本
成立LLC，尤其是有些投资者会建立多个series LLC来分散风险，是有成本的。这些多余的成本包括建立和运行LLC的成本，多余的报税成本，律师费用和转让税。微地主把各个州建立LLC所需要费用的链接在以下提供，供大家参考。https://www.llcuniversity.com/llc-filing-fees-by-state/
好处之六： 资本重整容易
出租房在个人名下时，你可以很容易地做房屋净值信用额度（HELOC）和现金贷款重组（cash-out refinance），很快能把资金重整，加速你的财富积累过程。但如果在LLC名下，这样的操作的难度系数会增加，而且有LLC被击穿的危险。
好处之七：报税简单
根据和北美地产学堂的群友交流后了解到，如果投资人是外国人，在美国购买出租房并放在LLC名下时，报税时需要注意符合所谓的报税相关信息反馈的最低要求（information return filing requirement）. 新税法对该要求有更为严格的规定，违反者可能会有高于$25,000美元的罚款。
- 如何才能有效的利用LLC来保护财产
LLC无疑是一种保护资产的有力武器，但如果想充分利用LLC来彻底分割生意与个人责任，很重要的一点在于任何生意中的行为都要跟个人行为分开，比如生意和个人的银行账户，信用卡账户的使用需要严格分开。一旦将个人账户用在了生意上，应有相应的书面记录，说明两者之间的借贷关系。事后还回个人账户也要做记录（注意特别说明利息为零，否则还会增加个人利息收入报税的复杂）。另外个人以LLC名义签署各种文件时，应该署自己名并特别加上“On behalf of ABC LLC” 以示区分个人责任或LLC 行为。雇工，签租约，哪怕是大马路上拉一个老墨handyman做粗活也必须明确声明你是以LLC名义雇用，否则你个人就就有可能要为一切事故负责。总之，要使LLC能有效地保护投资者财产，房东须通过专业外包团队管理，修理出租房，否则LLC会容易被刺穿。 - 那我需要设立一个LLC么？
需不需要设立LLC，因该视个人情况而定。一般有如下情况的易设置LLC： - 投资者不仅做出租，同时还做旧房翻新（Flipping）或者与房地产相关的其它生意。这种情况下发生责任的可能性更大，不仅局限于租客；
- 投资者购买物业时不需要贷款，可以全款购买；
- 投资者不是个人或者夫妻，而是外面的合伙人；
- 买入同一个地产超过10个单元以上的物业时，由于已经无法享受低利率的民居贷款，有或没有LLC在贷款利率上已经没有区别，但LLC可以提供额外保护；
- 业主购买的物业价值总金额比较大，或者有数量不小的物业和净资产 （有人建议净资产在$5百万以上就应该考虑LLC）。
- 如果不设立LLC，我怎么做资产保护？
方法之一：保险+伞险
反之，如果房子放在个人名下，用保险+伞险的策略，更容易执行，而且成本也低。如果你对保险+伞险的上限额（通常在150万美元左右）还不放心，你可以用很少的费用增加这个上限额，比如300万美元。能达到这样上限的诉讼是少之又少了，可能比出租屋发生火灾的情况都更罕见。另外一说是一般很多诉讼案的目的就是达到保险的上限。微地主在网上搜索后总结的一个普遍共识是，不管你设不设立LLC，保险+伞险永远应该是你的第一道防线，LLC才应该是第二道防线。要是有一百万以上的保险额，第一道防线被突破的可能性其实就很小了。当然，最好的办法还是防患于未然。比如租客筛选要做到位，及时处理物业的潜在问题和提高伞险上限。
方法之二：租客保险：
另外一个办法是让租客自己买租客保险，而你只买地主保险。在合同里写好。这样租客在使用房子和人身伤害方面会比你地主还要小心。
方法之三：利用当地地产法律
另外一种用LLC之外的财产保护方法是利用不同州的地产法律。比如在宾州，如果你的房子是以夫妻一体所有（Tenants by the Entireties），如果有人诉讼夫妻中的一人，法庭不能强制卖掉夫妻所共有的出租房。这也无形中为你的资产添加了一层保护网。 - 结语
读到这里，大家可能对自己是否需要设立LLC能有更好的判断了。正确的答案应该取决于你的净资产，现投资的阶段，和你的投资策略，应该是因人因时而异的。而且不管是你决定是否设立LLC，保险+伞险都因该是你资产保护的第一道防线，值得花一些时间好好了解。如果你决定设立LLC，也一定要充分了解怎么操作才能确保你的LLC能真正地为你的资产形成一道保护网，而非形同虚设，只求心安。
设立有限责任公司(LLC)来购置投资房产好处之一:有限责任公司限制个人责任
首先，有限责任公司能限制个人的有关房产的潜在诉讼责任,。如果房产出租，从房客入住的第一分钟起，房东就有了被房客甚至其它第三方起诉的可能。举个简单的例子，房客在租来的房子中摔倒受伤，完全可能起诉房东，管理公司，中介，房产建筑商甚至地板制造商。如果房主是你个人，你自己就成了房客的起诉对象。一旦法庭判决需要赔偿，你个人的全部资产有多少都可能拿来赔偿。成立有限责任公司来买房就是在房产过户后，申请将产权（Deed）转给自己成立的有限责任公司。这样在法律上房子的主人就不再是你个人了，而是你成立的LLC。LLC最大的用途是把个人和公司的财产区分开来，债权人只能针对公司财产有所诉求，而个人的其它资产受到法律保护，不会窜入纠纷。
美国是个多诉讼国家。有一批小律师每天都非常积极地寻找一切可以起诉的机会。任何人因为你的房产受到伤害或损失，非常可能就会涉入法律纠纷。如果房产是由LLC持有，则有可能把损失降到最低。当房主成为LLC之后，任何围绕房产的法律责任也就完全由LLC来承担了。一旦出现法律官司，房东败诉需要赔偿，赔偿也只能以LLC的投资额作为赔偿的上限。如果这家LLC成立的唯一目的就是拥有这栋房产的产权，那么可以赔偿的金额上限就是这栋房产的价值，完全不会影响到房东这栋房产之外其它的财产和经济利益。
用LLC控制产权的第二个好处是避税优势
当你在美国成立公司进行一定经营活动并取得收入的时候，这家公司的花费是可以在每年报税的时候上报税务局（IRS）并从毛收入中减去而无须纳税的。当你的房子出租产生收入，与此相关的部分花费本就可以用来充抵收入。而当你成立的LLC当上房东，你用这家LLC来经营房产出租生意的时候，就会有明显更多的“办公花费”可以大量加以利用，这些花费无疑会大幅度合法充抵你的收入。这里提到的“办公花费”包括了你家里所有的办公设备费用，水电气花费，电话费，甚至你自己开车的里程折算费用等等。这方面从报税中节省下来的金额可能是非常巨大的。
LLC不必直接报税，个人可得税由个人或合伙人申报。公司的一切收入和支出都转到个人或合伙人，所以避免了重复征税。最后所缴税款和用个人名义购房所缴税款差不多，但是灵活很多，有更多的合理避税途径。LLC具有中国定义的有限公司的形式，即股东（美国LLC称为Member）仅仅会承担有限的责任,又没有一般意义上的有限公司需要双重征税的情况（企业先缴所得税，然后税后盈利分给股东，股东再缴个人所得税），而是直接将税前利润分配给各个股东。故此这种形式在美国，如果是为了持有地产的话是一种比较受欢迎的模式。无论是一个人，还是一个以上的人士，都可以建立一个LLC，然后拿LLC来持有地产。这一方面可以规避如果地产出现的风险而被索赔的情况，也可以避免双重征税而出现的税款缴纳较多的情况，所以这种方式比较受欢迎。
美国房产
上述常识中显示了种种LLC的有限责任好处，但是有一个关键你必须弄明白并遵守才能避免你被官司牵连。这就是你必须依法保证你的LLC的完全独立经营（To be operated independently）在财务上，合同签订，任何经营活动不能和私人生活搅到一起。账目往来必须完全分开。个人向LLC转入资金，必须有文档记录是属于私人贷款还是追加投资，前者要细化到term of the loan, interest of loan以及一切和loan相关的信息。后者也要咨询会计师妥善记账。LLC账号向私人账号转移资金也有一系列要注意，不能混成一锅粥。不论你选择哪种LLC，这些都适用！雇工，签租约，哪怕是大马路上拉一个老墨做粗活也必须明确声明你以LLC名义雇用，否则你个人就要为一切负责！否则在法庭上法官会因为To be seen through而限制你用LLC为自己免责以及其他！
外国人能设立LLC吗?
任何年满18周岁的个人都可以在美国注册公司。不在美国的外国人和持有非移民签证在美国的外国人(如F1学生，B2游客等)都可以注册LLC
注册美国公司需要注册资金吗？
在美国注册公司，不需要验资，没有注册资金的限制。
何时成立LLC好？-买房前还是买房后？
如果你是全现金买房 — 你应该先成立LLC，然后把现金放进LLC的户头，这样的话LLC就可以直接买房然后房产证上写LLC的名字。
如果你需要贷款 — 一般来说，用拥有房产的LLC来直接贷款比较好。
当然，除非这个LLC有很好的信用历史，LLC的收入和资产可以用来抵押，不然贷款银行还是会让屋主做私人担保。这样一来，你肯定想问那为什么不干脆用个人名义来贷款，买了物业再转到LLC名下。确实，你可以分分钟就把物业转移到LLC名下。然而，很多房屋贷款需要你在转移房屋所有权之前征得贷款银行的同意。
美国房产
换句话说，比如你私人名义贷款购入一套投资房，然后你成立一个LLC用做这个房产投资。如果你想把这个私人名义的贷款转给LLC，你需要跟你的贷款银行商量。不能保证你的贷款银行会同意。而且转贷款到LLC名下也可能改变贷款条款。
建议您：
很明显最简单安全的方式就是先设立LLC，再以LLC名义贷款购买房产。这么操作可以简化整个过程。
