根据房地产代理公司Redfin于周二发布的一份报告，今年美国房地产市场在震荡中迎来收官，明年这种波动恐将有增无减。
福克斯商业新闻电视台 12月13日消息，根据房地美最新预测，由于美联储继续加息以对抗不断上升的通货膨胀，抵押贷款利率在未来一年可能会保持高位。房地美的季度预测报告显示，抵押贷款利率一直在以1980年代以来最快的速度增长。这家住房巨头预计，2023年抵押贷款利率将保持高位，30年期抵押贷款的平均利率为6.4%。这比2022年的平均5.4%和2021年的3%要高。 由于抵押贷款利率变化如此之快，买家可能会在未来几周看到一个小的调整，但更高的利率可能会坚持下去，直到通胀率向2%的目标迈出更大的步伐。此外，房地美在其预测中说，随着劳动力市场的冷却，住房需求在2023年将保持疲软，有可能导致明年的价格下降。
专家预测2023年美国贷款利率，地产或者贷款机构预测了2023年的贷款利率。
01
Compass 地产公司
目前发布的通货膨胀新闻表明利率可能已经升至 最高点。2023年的第二季度或者下半年,贷款利 率可能降至5%左右。
Zillow 地产网站
02
如果通胀降温,并且美联储停止紧缩政策,贷款利率 将维持在目前6.5%-75%的水平。
03
Freddie Mac 房地美
2023年的平均利率为6.2%。
Mortgage Bankers Association
04
美联储和其他中央银行的量化紧缩政策会导致2023 年利率波动较大,2023年的平均利率为5.4%。
05
National Association of Realtors
30年固定利率可能维持在7%左右,5年ARM的利率 维持在6%左右。
划重点：
🌟 10月7%以上的贷款利率应该是利率最高点了。如果有小伙伴不幸在此期间过户，6个月之后可以准备做Refinance了。
🌟 明年的利率可能就在5%-6.5%之间浮动。短时间内有一个明显的下降应该不太可能。
🌟 题外话 – 3%以下的利率应该一起不复返了。想等着利率3%以下再下手的小伙伴要认清现实了。
🌟 题外话 – 市场目前下注美联储2023年11月降息，咱们拭目以待。
第一、明年的房贷利率是否会走高或降低？第二、是房价会大跌吗？第三、买家会回到市场吗？第四、可售房供应会改善吗？第五、美国就业市场会如何？第六、可能影响美国房市的国际局势。
首先我们就来探讨影响房市最大最直接的抵押贷款利率，根据每日抵押贷款新闻的12月8日数据，30年固定利率是6.29%，房地美当周的平均利率是6.33%，比之前一周或一个月都是呈现下降趋势，但是一个月前，也就是11月初曾经达到7%以上的峰值。
几周利率一直在下降，造成下降的原因，大致可以说是通胀出现缓和，美联储可能放松升息的力道，而且十年期国债收益率，也在近一个月出现下滑趋势所造成的。另外，进入年末淡季，交易更加冷清，也会放松利率的升高压力。
那么要预测明年的抵押贷款利率走势，首先我们要了解哪些因素和贷款利率有关联。今年以来影响最大的应该就是联邦基准利率，随着美联储接连升息，房贷利率也一直往天花板上去；再来一个因素是十年期国债收益率（10-Year U.S. Treasury Yield），这个和房贷利率经常呈现正相关，如果对比两个利率的曲线，会发现国债收益率走高，房贷利率就会走高，反之亦然；其它影响房贷利率的因素还有失业率、通胀率、住房条件、房市情况、地缘政治问题和国家政策等等。所以说要预测房贷利率走势非常困难。
不过，我还是给大家介绍几位专家的说法，只能说当作参考，因为那些专家也说利率难以预测。有一派的说法是，利率到达7%的范围，可能已经接近峰值，不会再更高了，2023年的下半年或第二季就会回落到5%的范围。
这一派的说法是根据通胀率的下降，以及美联储可能后续会放缓升息的步伐来推测的。这是属于比较大多数的专家的看法，例如Compass地产公司的美国地区总裁、ATTOM市场情报执行副总裁、Zillow高级经济学家，还有抵押贷款银行家协会和房地美等等，都持这种看法。
预测利率将走高的说法当然也有，例如realtor.com预测2023年抵押贷款利率平均为7.4%，到2023年年底将降到7.1%。这样的预测，代表着在明年的某些时候，利率有可能会突破8%。realtor.com认为，美联储还在抵抗顽强的通胀，继续会将基准利率保持高位，这会直接导致房贷利率难以下降。
比较持平发展的说法也有，例如HSH.com抵押贷款网站的副总裁认为，对抗通胀之下，美联储继续升息，可能会使30年固定房贷利率保持在6.5%-7.5%之间波动。
可以说想要房贷利率出现下降，通胀率肯定要下来，那要让通胀下降，经济肯定会进入衰退，这是无可避免的，因为借贷成本的大幅上升，将使各种需求降低，所以我们现在会陆续看到很多公司在裁员就是因为这样。不过，为何11月的失业率看起来还算不错，这当中还是有些蹊跷，这个后面我再谈。
总的看来，不要太期望利率很快会下降，因为我们还处在一个非常动荡、波动的时期。在这个高利率时期，房地产市场难以有热络的交易，所以2023年的市场，整体交易量、价格更大的概率是往下走，很难有加温的情况出现。除非我们确定通胀危机真的解除。
第二个我们探讨的是“房价会不会大跌？”虽然影响房价也有多个因素，但是美国整体房价在明年，会继续进入市场周期性的价格下降几乎是没有意外的，虽然2022年每个月的年度成长还是正成长，但涨幅已经大大地放缓。根据CoreLogic的数据，10月份仍有10.1%的同比涨幅，但环比是-0.1%。
CoreLogic预测，市场来到年底的淡季，会一直放缓到2023年的1、2月，到时年度成长很可能会首度变成负成长，不过当市场又进入明年第一季的旺季，房价还是可能会回温。
有一个问题是，房价为何逐渐下跌，但同比还是出现正成长呢？原因是在今年利率还没有上升之前，房价从疫情以来已经涨得太多，每个月都以双位数的涨幅在猛涨，但是在今年三月份，利率开始走高之后，买气也开始大幅锐减，卖家开始逐渐调整房屋挂牌价，不过由于可售房源始终很缺乏，供需情况没有得到明显的改善，导致价格正在每个月缓缓下降，但仍比去年同期价格更高。
2023年房价基本上还是会逐步往下调整，因为刚刚说到，利率还是在一个相对高的位置，卖家不太可能释出手上的房屋，买家也在观望市场到底还能下跌多少，阻止很多的买家重返市场。但根据CoreLogic12月份的预测，到2023年的10月份，全美房价估计仍有4.1%的年度涨幅。
不过在不同的区域市场，当然还是有不同的走势。例如南部市场的房价相对较低，而且因为天气更加温暖，在这个波动时期，依然很受到欢迎，根据Redfin的调查，购房者选择搬迁的地点有一半都是在佛罗里达州；相反，有更多的购房者都希望离开东西两岸的大城市，比如旧金山、洛杉矶、纽约、华盛顿特区和波士顿。
所以，我们依然看到佛州迈阿密的房价涨幅，可以达到20%以上，休士顿房价也有约7%的涨幅，但是洛杉矶、纽约的房价基本上已经持平发展，可是在旧金山，受到科技业的衰退影响，房价已经呈现负成长。
继续我们来探讨第三个问题“买家会回到市场吗？”这个问题的答案我想也比较明确，应该是不容易了！因为除了高利率和高房价的直接冲击，外部还有高通胀、货币紧缩、股市不振、局部裁员潮、供应链中断，然后在国际间还有俄乌战争、中国清零带来的种种威胁和不确定性。
经济衰退的风险似乎在不断升高，因此，2023年的房市买气恐怕会比今年还要糟糕。有“末日博士”之称的鲁比尼已经警告：近十几年来，小到家庭单位，大到养老金计划、政府、各大企业，都已经背负大量债务，过度的杠杆率碰上联邦基准利率上升到3.75%〜4%的区间，而且还要继续升息，造成不同的经济体面临急剧上升的借贷成本、收入和收益的下降，以及资产价值贬值的三面危机。因此，2023年要提升买气，恐怕是一件不可能的任务。
看到第四个问题“可售房供应会改善吗？”答案是会改善，但难以乐观。其实，今年自从利率上升之后，房屋库存就开始增加，一方面是屋主看到卖房的最好时间即将过去，所以赶快上市房产；另外一方面是买家的负担能力到达极限，开始四处观望，造成市场上房源滞留。
但是随着利率不断往上，屋主卖房的欲望也越来越低，他们并不想丢掉手中的低利率，然后去拥抱高利率，而且房价已经无法和今年初相比，至于2023年，挂牌房价还会继续往下调。综合这些情况，新的上市房也难以出现显着的增加，只是房子停留在市场上的时间更久了。但是这也表示，在明年的市场会更接近买家市场。
第五个问题“就业市场会如何？”这个问题关系到人们买房和支付房贷的情况，今年以来虽然失业率一直表现不错，维持在4%以下，11月的失业率是3.7%，新增26.3万个非农就业岗位，让人感觉就业市场很好。
不过，奇怪的是，我们也看到陆续很多科技公司、房地产公司在裁员，但为何账面上看不出危机呢？一方面是这些裁员的就业人口，占整体的很小比例，科技就业人数约只占全美就业人数的4.1%；另一方面，其它企业招聘仍在增加，所以目前我们看到的就业情况还算不错，但也没有更好的表现。
不过，美国劳工局发布的就业数据其实很庞杂。一般大众只关注一般失业率和新增就业岗位，但是仔细研究之后，还是会发现有些猫腻，不容易被人发现。首先10月到11月，锐减最多的就业岗位是贸易、运输和公用事业，减少了4.9万个；零售业减少了近3万个：运输及仓储业减少1.5万个；非存款信贷中介减少1.1万个；行政和支持服务减少2.65万个；就业服务业减少2.5万个；业务支持服务减少超过1万个。
当然细节还有不少，我只是就几个比较大的数字作介绍，可以看到减少比较多的是运输业、贸易业、零售业、一些支持性服务的行业。我们可以解读为各种需求的减少正在冲击就业市场，还有一些基础性的行政支持人员，在这个时候也比较容易遭到裁员。
那么，科技业呢？可以看到几个专业技术服务的行业，从10月到11月都是增加岗位，有近2.8万人的增加。其中计算机系统设计，增加了8,100人；管理及技术咨询服务也增加超过1万人。不过对比9月到10月，曾增加3.88万人，还是可以看出专业技术行业的招聘正在放缓。而后续的持续裁员、放缓招聘的可能性还是很大，因为整体需求正在降低，企业也感受到成本的增加，因此剔除多余的、非必要性的人员是必需的。所以失业这部分的压力，对房地产来说，恐怕也会渐渐形成更大的阻力。
最后一个问题“国际局势”，虽然这是一个牵扯比较远的问题，可能不会立即影响美国国内的房地产市场，但是我们也不能忽略，尤其像是俄乌战火，牵涉到种种供应链、航运的问题，造成许多材料成本上升的压力。
众说纷纭的美国2023房市
美国各大房产机构预计了2023年房价，价格从📈4.1%到📉22%不等。小伙伴怎么看呢？
The table below shows several forecasts for 2023:
Housing Forecasts for 2023 (000s)
New Home Sale: Existing Home Sales Single Family Starts Total Starts
House Prices 4,1%
CoreLogic
Fannie Mae527 3,897 759 1,137 -1.5%
Freddie Mac. -0.2% Goldman Sachs -5% to -10%
JBREC -20% to -22%
MBA 645 4,664 984 1,472 0.7%
NAHB 663 4,609 906 1,429
NAR. 610 4,820 880 1,440 1.2%
Realtor.com 4,530 900
Redfin 500 4,300 -4.0%
Wells Fargo 4,700 920 1,430 -3.1%
Zillow 0.8% -10.0%
Zonda 605 805
0) House Prices Case-Shiller unless noted
1) FHFA House Price Index
2) Zillow House Prices (Oct to Oct)
3) CoreLogic House Prices (Oct to Oct)
4) NAR Median House Prices
2023年美国房地产
该公司预计2023年美国住房销售将下降，使明年成为自2011年以来楼市市场表现最为缓慢的一年，但不太可能形成类似于2008年的崩盘危机。
Redfin副首席经济学家在报告中称，“我们预计，随着抵押贷款利率上升推高购房成本并迫使人们放弃搬家，住房销售将在明年降至十多年来的最低水平。但较高的房产净值和强韧的就业市场将避免掀起一波抵押住房止赎潮。”
Redfin在报告中预测，明年现有住房销售可能较2022年减少约16%，即接近430万套，这相当于比疫情引发的购房狂潮时期所创下的峰值下降30%。与此同时，住房换手率可能跌至自1980年代初期以来的最低点。每1000户家庭中只有约32户预计将在2023年出售住房。
潜在买家决定暂停置业计划，主要原因在于上升的抵押贷款利率、居高不下的房价、持续的通货膨胀和迫近的经济衰退阴霾等因素带来的住房负担能力问题。如今，人们只有在需要时才会考虑换房搬家。
报告称，这意味着美国买家从生活成本高昂的州向更实惠地区迁移的趋势或将放缓。
Redfin预计2023年，从某个都会区迁居其他都会区的美国居民占比约为20%，较今年录得的24%有所回落，但仍高于疫情爆发前18%左右的水平。
为此，那些在房价下跌中首当其冲的地区可能正是近年来涨幅最大的市场。
奥斯汀、博伊西和凤凰城等热门移居地预计将出现最大降幅，主要是因为过去两年的房价飞涨留下了相当大的回调空间。由于科技股表现疲软，加之远程办公模式的普及促使很多人迁居外地，昂贵的西海岸城市也可能遭遇房价大幅下跌。
相比之下，跌幅最小的地区可能集中在中西部和东北部相对可负担的非沿海市场，如芝加哥、巴尔的摩、匹兹堡和哈特福德等地。
数据显示，2023年美国住房的价格中位数预计较上年同期下跌4%至368000美元，出现自2012年以来的首次同比下跌。
这是由于利率上升和最终售价开始影响2022年底签约的房屋销售。如若不是待售房源的缺乏，价格跌幅恐怕还会进一步扩大。预计2023年大部分时间新挂牌房源数量将继续下降，导致住房存量徘徊在历史低点附近，从而阻挡房价暴跌。
报告称，到明年12月，抵押贷款利率可能降至5.8%左右。但在2023年，购房者的贷款平均利率约为6.1%。
