作为房东特别是新手房东，在出租房屋前一定要对联邦和物业所在地的《公平住房法》（Fair Housing Act）有所认识，以免与租客产生法律纠纷。
根据该项法律规定，在买卖、租赁住房或购房贷款，以及其它与住房相关的交易中，禁止基于种族、肤色、出生地、信仰、性别、家庭状况（包括与合法监护人一起生活的18岁以下未成年人、孕妇和正争取对18岁以下未成人的监护权的人士），还有残障（丧失劳动能力）产生的歧视行为。如有违法行为发生，美国住房与城市开发部（Department of Housing and Urban Development¸ 简称HUD）将严厉追究法律责任。
另外，房东也需对出租物业所在地的法律有所了解。各州的租屋法令不尽相同。
一般情况下，房东不可进入已出租的房子。如果房东因修理房屋等事由需要进入房子，必须给租客一个合理的通知时间（通常为24小时之前）；房东如果没有提前告知，租客有权向法庭控告房东擅闯民宅。
房东还必须提供租客适宜居住的基本条件，包括房屋要能够防风挡雨、提供暖气和水电、符合卫生和安全条件等。如果房东出租的房屋状况很不理想，租客可考虑少付租金用以支付维修费用，或在搬离房屋时不支付剩余租约期的租金，甚至还可以向当地政府的有关部门，如卫生、安全部门投诉，采取法律行动。
话不多说，下面就让我们来看看在美国当房东都有哪些糟心事吧！
地下室污水管堵（后来知道房客往马桶扔了cleaning wipes）：给我做零工的退休南美老头handyman，之前活干砸了，就让我吃亏几次，但是每次看他可怜，没啥技术含量小活都尽量给他做，结果我租来电动snake，管道没通完，把机器弄坏了，这没啥，我租机器都买保险的，但他人不声不响跑掉了，房客通知我才知道，害我又高价紧急找人补救。清洗机器，还回店里。本来一个电话找专业人士就成的事，结果钱没少花，还多搭进去一天时间。
房子洗衣机积水，去年刚换的促销洗衣机，但过了保修期了。现在电器质量真不行，我也不怪一直去的local那家电器店，支持下local经济，再去local店买新机器，他们店隔天送货还是不错的。店里售货的老黑说现在生意不好，他收入锐减，日子不好过，业余就维修电器挣点外快，可以给我看看，先付上门检查费50，修理费另算。一时心动存了贪念，万一几十元就能修好，岂不省大笔银子。约好时间，付了上门费，通知房客等人，然后一天推一天，不是这事就是那忙，晚了几天后终于来了，鼓弄一气说修好了，换了什么阀门，60修理费，20零件费。房客信以为真，帮我代付了80现金。人走后，房客洗衣，发现还是积水，我赶紧电话找人，一直不接我电话！我住的离出租房挺远，不值当专门跑一趟，明天看看打到店里是否能堵到人。
我有个使用多年的退休handyman, 有70了吧！南美人。前年问我一个出租房的闲置车库(是那种在后院的detached车库)能否租给他放工具，是两辆车的车库。我也没要钱，反正也是空在那里的。去年冬天，房客抱怨电费贵，他们没怎么用，但是电费快赶上夏日开空调的时候了。我还找人到处查，但是没发现问题。跟handyman说时，他说他有时在车库里干活，开了加热器。他愿意补我电费，虽然这样说，但是一分钱也没给我，我让他不要在车库里做工，车库就是放个工具而已。上个月新的房客跟我说，发现晚上车库里有灯光，我想想不对啊，他晚上干什么活啊！然后上个月我去出租房检查了一下，发现他居然在车库里搭建了个小房间，住在里面很久了。我给他一个月想办法搬走，但是一个月过去了，他不走，也不接我电话。这种情况，我应该报警吗？
这算是非法入侵吗？
车库借给他也没什么合约 ，我也没收过一分钱，完全之前看他老人家可怜，一把岁数还做工。哪里想到一时烂好心，找了个麻烦回来
既然没有订立合约，岂不更是分分钟告他非法入侵吗？！
说一个朋友的事，由于经常回中国打理生意，将她在纽约以及上州的房子出租。我们戏称她是大地主。这段时间她很烦心，经常去法庭。原因是住在她房子里的客人，没有交租金，却一直不搬走，所以她要请律师上法庭打官司，搞得焦头烂额。她的这栋房子是一个大的house,可以住几家人。5年前，这对夫妻刚租她的房子时，交房租很准时。于是，经常回中国照顾工厂的她，就把管理这栋房子的事情交给这对夫妻，委托他们代收房租。可慢慢地，这对夫妻不仅自己的房租不交，连其他房客的房租也装进腰包，害惨了这位朋友。
现在，银行的贷款她交不了，那对夫妻也没有被赶走。每次法庭开庭都有几个月的间隔，在打官司期间，那对夫妻就优哉游哉地“合法”免费地住在她家里。
纽约的房东不容易啊
2020的上半年，可能是所有房东有史以来最烦恼的一年，可以收到百分百房租的可能比较少，再加上我们纽约的州长新规定，押金可以抵房租，而且YQ 期间不得驱逐房客，现在Housing Court的庭早已经停止了，有望8月份开。
90年代末我爸买房子的时候是我第一次接触到地产，那时候没有网络，只能靠看地产书或去地产门口贴着卖房子的相片。
2020的上半年我和DM结下不解之缘，我不是地产经纪也不是地产投资者，但在这之前我是天天刷地产网，Zillow, Realtor, Trulia, Redfin…. 看房屋买卖或者出租，喜欢看房子格局和内部装修，有好房也会介绍给身边的亲朋好友。
在纽约买房可能是很多人的梦想吧！N年前我也是很钟情于纽约房产，想着有朝一日退休或者不需要工作了，收租等于收入，今年三月份的时候我实现了不需要工作的梦想，可是现实却非常残酷，我房子1/3的租金收不到了😂🤣。其中有个2月份开始驱逐的房客，本来是5月份要上庭的，而现在连律师也心有余力不足。宁外还有个非常好的房客因为YQ失去工作，交不起房租的。还有欠租的房客，为什么没有人站在房东的立场想想呢？其实在YQ还没发生之前，纽约最低工资涨的时候，我就已推测过，经济肯定会走下坡的，如果大小商家裁员，到时候没工作没收入的房客，钱是拿来填饱肚子还是拿来交租呢？答案已经非常明确了。
✨怎样选择好房客？
择选房客的时候有几个要点：
首先，收入高，信用好是第一，credit report 最好要750分以上，因为好信用的人，不交租的几率低，他们不想把自己的信用弄坏。
其次就是guarantor，你如果租给学生或者刚刚出来工作的年轻人士，他们的credit report 可能是空白的，就需要他们家人帮他担保，正常这些人不付租金的几率低。
然后就是成年有做工的房客好过很多小孩的家庭，因为多人做工分担房租。
所以信用方面：坏信用不如没信用，大多数房东要求没信用的房客2个月的押金，去年法律想去除2个月的押金和租房时免地产经纪的佣金，最终没通过，也让地产经纪松了一口气。
✨远离哪些房客
这些房客万一不交房租，法庭是偏向于他们的
第一，当斌服役过，所以当你决定要租给他们还没签合约之前，一定要问他们，有斌服役过？因为哪天要赶的时候，你的律师一定会问你这个问题，如果你当时租的时候你有问，他们当时说没有，到时候有当斌服役的人住进来，就不是你的过错，不然的话，真是很头痛。
第二，残疾人士，如果你知道有行动不便的，因为美国人人平等，不能歧视，你最好找个理由推掉吧。
第三，老年人，美国一向很尊重老年人加上老年人收入有限。
第四，小孩子多，因为哪天要搬出去的时候他们很难找到房子搬，加上法庭不会让家人带着小孩子流浪街头。如果老旧的房子门宽和窗户宽的油漆通常有含铅油漆（lead paint），六岁以下的小孩如果吃到lead paint，对智商发育有影响，除非你买来的房子是全新装修或者里面旧的全部拆掉来装，要不然你要讲明有没有lead paint，记得几年前，就有房东被房客告得倾家荡产。
✨YQ不付房租的一部份原因
这得谢谢媒体报道，三月底四月初的时候媒体就已经报道可能会有50%的房客不交房租，这消息一出，本来犹豫不决那些房客就锁定不付了。
也得谢谢我们的纽约州长90天房租暂停支付政策。命令生效期间，也禁止执法部门和法院系统执行驱逐令。
✨驱逐房客的程序
如果遇到不付房租的房客，你决定要通过法律途径的时候，要找家专门做驱逐租客的律师，当律师出30 Days Eviction Notice（现在由于法律的更新住满一年30 Days Eviction Notice, 住满2年60 Days Eviction Notice, 住满3年以上90 Days Eviction Notice）当你的律师出这封的信的时候，你一分房租都不可以收了，就算房客愿意给你也不能要。
指定的时间没搬出去的时候，律师就可以向法庭约上提时间，通常是在2个星期左右，你如果遇到专业租客，第一庭他们可以不去，再过2个星期第二庭，法官会问租客有什么要求，房客可以要求再给多3个月，这样来来回回，房客可以拖半年左右。
最后的要等Marshal’s Legal Possession纸出来才算结束，它会写明在什么时间要全部搬出去，但专业租客也会Stop，但这也拖不了几天了。
我是以个人的经验来告诉大家，希望房东们可以少碰点壁，异国他乡的买投资房的也不容易，遇到不好的租客加上律师费要花上9-12个月的房租。
以后我也会分享自住房，投资房，两家庭，四家庭，商业屋，甚至6家庭rent control and rent stabilized ….. 也会教大家怎么查房屋局 (房子有没有违规或者被人举报）Department of Building …..
很多华人都知道，在纽约做房东很难，在房东房客领域执业的律师也承认这一点。不过，如果在租房的过程中多用一点心，可能会在事后少很多麻烦。我所有多年房东房客纠纷处理经验，在此提醒华人，在租房环节多把关就可能做上“省心”房东。
不要让陌生人进你的房子
我们建议华人房东，在租房环节要考虑周全一些，就可以少出官司，遇到不良房客也会省心得多：
1）要检查房客的信用（Credit Check）。屋主可以要求房客提供信用报告、推荐信、过去2个月的房租账单、过去2年的退税单。“在曼哈顿，所有的人都是这么做的，大家都像买卖房屋一样对待租房的事情，不检查信用，就相当于让陌生人进到自己的房子里。”
2）要签租约。房东要根据房客的信用来设立租约，纽约市律师协会等机构会提供租约范本，屋主可以从网站下载。租约范本必须是英文的，如果房东不懂英语的话就要找中介机构帮忙。在租约中要尽可能注明更多详细的情况，比如：谁可以住在房子里、可以住多少人、是否可以吸烟、晚上多少点之前要回来等。
3）要注意不要歧视。华人房东与华人房客之间发生歧视问题的很少，但如果遇到其他族裔的房客就要注意，不能因为性别、种族、年龄歧视房客。但是，房东不想让房客带庞物不算歧视，可以在租约里明确规定。
多种情况可能影响收租
房东和房客打官司，最常见的有两种：一种是没有收到租金，要追讨租金；另一种则是希望赶房客走，通常也会涉及到收房客租金的问题。如果是到法庭打官司，房客最常用的办法就是找房东的毛病，或者是找房子的毛病，然后以此为理由不给租金或要求减租。
房客常用的减租理由有很多。根据纽约市民事法庭提供的资料，私有单位和公共区域的问题都有可能成为减租或不付租的理由，民事法庭列出了45种情况。私有区域常见的问题包括：没水，漏水，淹水，无热水或热水器故障，无暖气或暖气故障，水管故障，没有电，有老鼠或虫子，发霉，铅毒（如果住了7岁以下小孩，油漆等同铅毒），通风不良，有石棉等。公共区域常见的问题包括：有犯罪或非法行为，灯光不足，电梯破损，没有信箱或信籍不能用，屋顶损坏，防火通道不能用等。
华人社区还有一种情况是地下室非法出租，如果到法庭发现有地下室非法出租，通常房东拿不到租金。即使房客谎称有地下室非法出租（其实没有），房屋局查实也要花上几个月的时间，会给房东带来困扰。
三个标准找到尽职的律师
如果对租约有问题，或者是和房客有纠纷，建议华人要找律师，因为纽约的房东房客法规是很复杂的。那么如何找到一个尽职的房东房客律师呢，我们建议华人：一是要和律师谈一谈，要确保律师会亲自处理你的案件，而且会亲自为你出庭。二是要看律师是否熟悉这个领域。律师是什么法学院毕业的不是很关键，主要是要看律师是否熟悉这个领域，如果是专门做房东房客的律师，在这个领域有个3到5年的经验，就应该很熟悉了。三是要问一下律师的案件量。如果处理的案件太多，律师会非常忙，可能会没有时间顾及你的案子。
同时，我们建议华人要有耐心，房东房客官司不是24小时就可以拿到租金或赶房客走人，是需要时间的。而且华人房东要追求合理的结果，不要有过高的预期，因为很多房东房客谈判都是在法庭里完成的，如果要求过高，谈判往往难有结果。遇到官司时房东要记住一点：最重要的是让房客尽快走人。
最后，我们提醒华人，如果和房客发生官司，就不要再收租金了，因为收租会延续租房周期，耽误自己的官司。
为什么不通过房屋中介出租房子会更好些？
看过我之前帖子的可能还有印象，我买第一套房子的时候那个国人中介比较坑，我对她印象最后彻底变成负面的，还是跟我出租房子有关系。
出租房子的时候，因为我跟老婆正在忙着close我们的第二套房，加上我没有过当房东出租房子的经验，在可能面对非常多问题的时候，坦白说一开始有点不想面对，然后想到了去找我买房的中介，想让她帮我打理房屋出租的事宜。
我第一次给她打电话，咨询让她帮我出租房子，她满口答应，还说会少收我中介费，肯定是友情价。
我第二次给她打电话，想定下来让她帮我出租房子，她说中介费是公司收，她也没办法给我打折扣，在问了我打算出租的价格以后，噼里啪啦说了一堆，话里话外的意思就是说我的价格定得太高，到时候租不出去。还暗示说我自己肯定搞不定，找他们专业中介会马上租出去，而且我什么都不用管。
我被她前后两次不一样的说法搞得有点不爽，觉得这个人一会儿一个样，对她的信任度本来就不高，两通电话之后更是降低了不少。我就决定自己动手，丰衣足食，自己拍照，自己找房客。
拍照环节还挺简单的，找个天气好的下午，多拍几张家里温馨的照片，突出一下亮点，拍照就算结束了。我个人的感觉是要拍得尽量真实，就是不要PS过分了，不然房客来了也会失望的走，何必呢。
然后把关于房子的资料整理一下，放到网站上，我是选择了StreetEasy，好像是200多刀，挂2个礼拜，尽量选择在周中开始你的广告，这样两个礼拜就涵盖了两个完整的周末。这里会要求你写一段关于房子的描述，我感觉也是尽量真实，不要夸大，如果你觉得房客有宠物不OK，可以直接说明，节省大家的时间。
我记得我是周三挂到了网上，当天就收到了好几个看房的申请，我在接下来的几天又陆续接到了好几个，这里建议尽量把看房统一安排在周末，提高效率。
接下来就是带着客人看房，我在一个周末里化身房屋中介，带着不同的人一遍一遍的看我的房子，介绍大楼，介绍设施，还有周边的环境。
让我很意外的是，对我的定价，周六看房的7家房客，不约而同的提出了申请，其中还有两家说打算签24个月的长期租约。
周六晚上我和老婆对视一眼，觉得自己的价格定低了哈哈，然后我更觉得那个中介不实在，我定的价格明显是很有竞争力的，她却骗我说我这个价格租不出去。。。
后来我们选定了一对情侣，接下来就是做credit check，我还给他俩之前的房东打了电话，都得到了非常积极的反馈。
接下来就是公寓Board approve，然后我们敲定合同，带他们做了一遍walk through，最后又嘱咐了他们一遍房子里的东西怎么用，空调和冰箱注意什么，临走之前还给他们留了一套餐具，希望他们会enjoy我们的家。
总体来说可能也是因为我自己运气还凑合，找到了很容易相处的房客，整个过程也比较顺利，而且我房子受欢迎的程度还有点出乎我的预料，后来在StreetEasy上又陆续接到了很多申请，可是我的房子其实在挂了三天广告之后就租出去了。
这里说一下自己当房东的利弊吧：
Pros：不用多付一份中介费，毕竟谁的钱都不是大风刮来的。能亲自filter房客，毕竟是自己的房子，租出去给人住，还是希望能知道租给什么样的人，有的人接触一下还是能感觉到是不是靠谱的。
Cons：所有的事情都要DIY，从照相到挂网站到签约，中间会有不少琐碎的工作，有点烦心。
然后给在找房子的朋友多说一句：能不通过中介找房，最好不要通过中介，直接跟房东签约能给你省钱。从房东的角度讲，房东更希望找到靠谱的租客，如果你爱干净，按时交租金，房东是很乐意跟你长期签约的，只要房客靠谱，房租少点都没关系。
我的一个朋友在纽约租房，就是跟房东签约，因为他很爱干净，不养宠物，不开party，他的房租从来没涨过，甚至还降了。。。
最后还是那句话，大家如果感觉有用，还请不吝给在下加点米~~
“租霸”的雷语：
— “我在美国呆了那么多年，租房没花过自己一分钱。”
— “在国外，我没什么亲人，不搬走是舍不得离开你。”
— “其实我是有钱人，我在国内的房子比你这屋值钱。”
— “赶我走？让我来教教你什么是美国法律吧。”
— “打官司你至少亏两万，给我五千我立马滚。”
— “我白住你房子能咋啦？你根本不配做房东！”-
— “改天找两人来整死你，你看警察到底会抓谁。”
— “你缠着要我还钱，我就告你诽谤罪、骚扰罪。”
— “住你这儿费了我不少力，不给四五千能走吗？”
