在纽约买房子过程复杂，手续繁琐。如果买二手房，通过现金结算，从签合同到交房最快大约30天。可是一旦涉及贷款，整个过程可以有2-3个月之久。如果通过贷款购买期房，周期更长，变数更多。作为买家，在买房初期就熟悉整个买房的流程，做好前期准备工作。

▶纽约买房全流程（花了两年😅）「一」

1️⃣ 看房&了解价格（2019年初-2021年中）

没错！看了两年。为什么呢，我们当初的预算没那么高，只能看一些偏远的（比如史岛）。慢慢钱攒下来了，就决定回战布鲁克林。选定了喜欢的区— Bay Ridge（如果想了解下这个区的我可以再发一篇介绍下为什么我对这个区情有独钟）。然后就开始了Zillow/redfin的看看看之路了。我们轻易不去实地看，除非是很喜欢了的才看/出价。虽然是第一次买房，但是我们没请经纪。事实证明也没那么繁琐，况且如果遇到不好的了真的弊大于利。看了那么久我们心里也知道我们价位的能买到什么样的房子，所以有新的出现其实我们心里也有个数能猜到它最后的成交价（我们基本都能猜得准）

我在纽约买房啦！！美国买房经验分享，纽约买房步骤，贷款经验。

2️⃣出价（2021 5月-7月）

感觉心理学，孙子兵法，法律宝典全用上了😝 现在是卖家市场所以所有合理价格的房子都会被加价。但是其实在纽约很多时候都能砍个2-3%。如何快速判断能不能杀价的几率呢？（这方法有60-70%的准确率）在纽约如果你用的zillow，如果一家新上市的房子3天内能有几十个save（不是几百万的豪宅）那基本就是一间合理价位的房子。这时千万别自带大砍刀！我们的房子5月份的时候其实出过价，输了（房子放出来的时候我就觉得肯定会被加价，会加50k左右。结果原买家是加了100k😭）。可到7月的时候卖家经纪打来说原买家没拿到贷款，我们是第二名，问我们能不能match原买家的出价，不然就会再次放盘重新open house。😭 我心里觉得如果从新放出来他们至少能拿到和原买家给出的价格。所以我们就试试水，出了比原买家少了20k，但是给出了很有力的财产证明（给了pre approval，收入证明，银行存款证明，连前两年的w2都给了）。给了他们几天时间考虑他们答应了！

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3️⃣ 签合同/验房/贷款（2021年8月-9月）

签合同这些就是双方律师的拉锯战。一般没什么问题的话也就是一个星期的事情。我律师还说对方律师几乎答应了他所有更改的条例真的是惊呆了，一般是卖方律师各种条条款款。

接下来就是房贷了。我们也算是光速批下来了，听说现在至少2个月以上才能批下来。我们8月4号开始申请的贷款，9月初就批下来了。我们以申请房贷就马上lock in 了rate 30年2.55%。看了房这几年是没见过更低的了（虽然过几天2.45%，但我们也几乎抄底了）

▶纽约买房全流程（花了两年😅）「二」

3️⃣接上篇贷款。

贷款我们是查收入的，准备好两年的收入证明和干净的银行流水单。银行是需要3个月的，所有的银行账户你都可以给他们看以便他们觉得你有能力偿还贷款。你不能有任何来历不明的入账，每一笔都得是能解释得通的。（从支票户口转到储存户口这些都是可以的）。但是你来源是必须要解释的过去。这是如果你有任何的投资账户也是可以给他们的。

❗注意❗这时候千万千万不能开任何的信用卡或新的贷款（车贷，普通贷这些通通不可以哦）。最好真的决定买房的那半年都别开信用卡。不然银行会觉得你的风险又高了。

简单说一下我们的贷款时间线：

8月初：递交申请，同个礼拜把所有的银行账单，w2，投资户口，签好的合同, tax return通通都发给银行。你越快把资料发齐了，他们越快能批下来。在来个友情提示：发过去的时候最好把文件都好好命名，比如2020W2_名字.pdf 那样发过去，人家也不用再重新整理。

8月中：银行派出估价师。

8月底：估价师给出估价，就是我们出的价刚好（这工作真爽。。。）。同时我们购买了房屋保险。

❗注意：房屋保险是必须的，如果银行发现你的保险断了，他们会自动帮你购买保险让你付钱。而他们买的保险那可就贵了，所以保险千万不能断。你也可以选择在closing的时候再买，但是我想用信用卡付钱拿cashback所以就先买了😝

9月初：纽约大暴雨，银行又去看了一次房子确保一切良好。过几天房贷就批了

4️⃣等过户（2021年9月初-10月底）

没错，还没能过户呢！现在是律师双方协议过户日期。期间你的律师会请一个测量员去测量房子边界。这个其实非常重要不是什么骗钱的东西。会清楚的告诉你你的房子的边界在哪里，车道是不是私人的还是和邻居share的一系列的东西。同时间title 公司也会开始准备deed和把卖家的水表从过户那天转到你名下。电表和gas那些需要你自己过户了以后打过去供电公司改，con ed就网上搞就好了，national grid 要打电话。

对了，一般是不需要等一个月过户的。但是卖家是个老太太，需要找地方搬。我们的贷款批下来以后60天内过户就可以了。老太太挺和蔼，问能不能给她点时间我们就答应了

5️⃣过户🎉 （2021年11月初）

双方签名！银行打钱给卖家！从此就是房奴了

顺便安利下我的设计师哈。去主页看刚刚帮我们设计好的。

当谈到最好的办公椅时，我们的首选是经典的Herman Miller Aeron。它拥有经典的设计和备受欢迎的声望。它不断改进办公椅的设计以适应时代的发展，这把椅子是材料非常耐用而且舒适。它的价格自然也很贵。不过，对于它的性能来说，的确是价有所值。

▶纽约买房—我为什么选了Bay Ridge

先说些客观的东西：Bay Ridge 坐落在布鲁克林的西南角落，在Dyker Height 旁边，与史岛就一桥之隔。中位数家庭收入在110K 左右。白人66%，非裔2%，亚裔16%，西裔16%。犯罪率很底。整个区一大半是独栋的住宅，一半是Townhouse和公寓。五六十年代这里的房子大多是独栋的夏天度假屋。

1️⃣ 交通方便

见图7，Bay Ridge 是R车贯穿，在正正中间，所以无论你住哪里，地铁都是“都在附近”。相比之下Dyker Height没有地铁，这对于去曼哈顿的打工人来说不大方便。

2️⃣环境、治安好

shore rd豪宅多….也当然是我买不起的但是晚上出去散散步看到这些大房子和绿化都赏心悦目。西边是个公园可以看到曼哈顿的天际线和桥。仲夏的夜晚溜着狗拖着队友带着娃吃完饭去散步很舒服。相比起Dyker Height的公园可没这个海边公园那么漂亮。

如果想去买点什么东西那里很多老外超市，或者开车10分钟就能到八大道。离八大道够近但是也够远的距离是好的毕竟华人都知道八大道的脏乱差。就买菜或者想吃什么中餐去那里一下就可以溜了

然后区里也有Sephora，Victoria Secret, Banana Republic之类的服装店。之前有家Century 21但是倒闭了（听说破产重组，好像又要卷土重来了）。

治安也是真的好，犯罪率底。大半夜在街上走也不会害怕

3️⃣餐厅，酒吧多

三四五大道从75街开始到90街，基本都是餐厅，甜品店，酒吧。什么样的餐厅都有，越南菜，意大利菜，法国菜，中餐，日餐。也有各式各样的酒吧，有适合年轻人的也有适合上年纪的。

4️⃣适合家庭

bay ridge特别适合家庭。设施有图书馆，泳池，公园，有小孩子可以玩的地方。该安静的住宅街道很安静，该热闹的commertial block热闹。小学初中都不错，在NYC高中就自己考的了那时候你也管不着。

5️⃣ 因为地势高所以不会淹水！

虽然是最后一项确实很重要的一项。纽约很多地方下大雨打台风的时候都会淹水，像9月初的时候好多近海边的房子都再见了，房子没了不说，有人连命的没了！

住在不会淹水的地方保险也能省下一笔更重要的是不会担惊受怕Sandy 2.0来了的时候自己的房子能不能撑住。

基本上就是这些啦！欢迎做邻居！

1、贷款预批——1-3日

如果您需要贷款，强烈建议您一定要在一开始拿贷款的预批信（pre-approval letter）。贷款公司或银行会结合你的报税纪录、收入、信用分及其它资产等情况来考量你可以承担的每月还款额是多少，决定您能承担的贷款总额。

您可能会问为什么没开始看房就要先处理贷款？主要有3个这么做的原因。

明确自己实际能负担的预算，看房才不会浪费时间
手拿预批信，您的经纪人和买房经纪人都会把您看作更有诚意的买家

在议价时也会处于主动有利的地位。一旦谈妥价格，缩短签约手续时间，降低被人捷足先登的可能性。

2、看房——短则几日，长则数月

和您的经纪人沟通，确定几个可能的看房方向。列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单。Jill建议您将条件分成两半，一半是必须拥有的条件，另一半是希望拥有的条件。在看房的过程中，可能需要作出取舍，甚至重新考量条件。一个经验丰富的经纪人，能通过与您的沟通，帮助您调整策略。纽约购房经纪费用由卖方支付，买方经纪人提供的专业指导等服务对买家来说均是免费的。

3、出价——短至1日，长则数周

　　看到中意房子，经纪人会帮忙填写买房出价合约意向书。除了帮您讨价还价外，经纪人还会对合同上的重要条款为您的权利作出争取。这其中包括成交日期、成交方式、如果贷款不能最终批复买家有没有权益退出合同等等。

出价时，还需向卖家提供一张财产证明（financial statement），基本写明用于买房的资金、其他的资产和负债情况。这点在购买co-op时尤其重要。除了大楼本身需要核实买家的整体资产状况，也就是这张表迟早要填以外。提供财产证明能够帮助卖家了解买家是否具备购买此大楼的条件，避免后期浪费时间。考量买家的资质也是卖家挑选买家时的重要考量因素，很多时候甚至超过出价本身。

4、签约——般为1-2周

价格被接受（accepted offer）后，买卖双方的律师在收到经纪人起草的Deal Sheet后，将对合同进行协商。买房律师还会对大楼的楼书（offering plan），财务报表（financials）等大楼文件进行尽职检查（Due Dilligence)帮助买家全面的了解大楼的运作情况和经济状态。这个过程非常重要，比如买家都很关心的大楼收取的管理费都怎么花了，大楼在近期有没有预计会调涨管理费，或是有大型的开销即将开始，需要像业主收取额外的维修费用（assessments），这些都能通过尽检了解到。签署合同的同时，买方一般支付房屋总价10%的房款作为定金。这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户（escrow account）内。如果买家无正当理由（产权有问题、贷款没批等）单方退出合同，将会失去这笔定金。

5、贷款银行确定发放贷款——30-90日

　　如非现金交易，在合同生效后，买家立即需要开始找银行或贷款公司，展开贷款申请。（如果购买新开发楼房则可以等到开发商发出过户通知后再申请贷款）这时候有些买家会同时选择与几家银行洽谈，选择条件和利率相对最优的一家。贷款公司或银行会请估价师给房屋估价（Appraisal）。

6、Condo/Coop管理会申请——1-6周

　　无论购买的是Condo或者Coop，需向管理委员会（Board）提出购买申请并准备board package。不同管理会有不同要求，所提交的是买方的财政、信用、工作情况。例如资金与财产证明表（Financial Statement）、税单、工作证明、私人推荐信等等。Condo的委员会享有在同等条件下有优先购买的权利（first right of refusal)，即管理会可以拒绝买家的申请，但是一般情况下会给予批准。委员会保留这项权利主要是防止有人故意以低于市价的价格将房屋转手，而损害到楼内其他房屋的估值。Condo管理会一般不会要求面试。Co-op无论从材料要求、审批过程及面试都严多了。Co-op可以拒绝买家申请，并且无需提供解释。面试一般30分钟到1小时。正如工作或生意上的正式会面一样，买家要认真对待，留个好印象。您的经纪人会协助完成包括材料到面试准备的所有流程。

7、过户（Closing）——1-3小时

　　当收到管理委员会的批准后，双方律师将协调各方确认过户时间。经纪人会带着买方在过户前24小时再次查看房屋（final walk-through），以确定自上次看房到现在房屋没有变化及损坏。过户当日买家需带好自己有效身份证明及现金支票以付清剩余房款和房屋过户费。签署所有文件后，一手交支票，一手收钥匙。买方即成为新的屋主。

买房过户费如何计算？

纽约买房的手续费相对其他地区高上不少，买房前了解清楚都有哪些费用，留足过户费，能帮助到买房人更好的做好买房计划。

通常Jill都会告诉客户预算买价的3%到4%，在有贷款的情况下则留足4%到5%过户费用。

以下是基本的过户费用以供参考：

豪宅税（mansion tax）：房价超过一百万的需缴付买价的1%
买方律师费（buyer’s attorney）：$2,500美元至$3,000美元
物业费和房产税（common charge & property tax）：按比例分配（一般卖方预付季度房产税）
产权登记费（recording fee）：$250
房屋保险（title insurance）：根据大楼和银行的要求，一般在每年$600美元到$1,200美元。房价越高保险费越贵
大楼申请费（application fee）：$500-$1500不等，根据大楼

只限于新房的过户费：

卖方律师费（seller’s attorney)：$2,500美元至$3,500美元
物业管理周转基金(capital contribution)：一般是2个月的物业费
物业管理员的住所(super’s apartment)：以房子对大楼公共设施的百分点来计算。有些大楼并没有供住所给物业管理经理
物业移交税(transfer tax)：纽约州-房价的0.4%，纽约市-房价的1.425%

这些费用会出现在有贷款的情况下：

贷款申请费、手续费和审核费：$1,000 至$2,000美元
物业产权保险(title insurance)：大约$4美元/每$1,000的房价
房贷产权保险(mortgage insurance)：大约$1美元/每$1,000的贷款总额
纽约州房贷登记费(NYC mortgage tax)：如果贷款低于50万为1.8%，贷款超过50万为1.925%
产权搜索费(title search)：大约$4500美元
估价费（appraisel fee）：$300到$1500不等，根据房价
银行律师费（Bank Attorney）: $650-$750
银行杂费（bank fee）：$350-$750

虽然纽约过户的费用高昂，但是在房市有利于买家时，开发商也愿意承担一部分的费用。聘请有经验和资源的房产经纪人，不但可以清晰的为你做预算，而且还可以为你革除一些费用。Jill所在的公司作为纽约最大的经纪公司，代理很多新开发楼盘，您看中的房子很有可能就是我们公司代理，或者最近刚刚帮助买家客户出过价的楼盘。这时候Jill就可以通过内部的消息，帮您”探探开发商的底“，拿到更好的折扣。

▶另外一个也很出名的办公椅是Furmax，它的质量和受欢迎度也非常高。

金融巨头巴菲特曾经说过，他之所以能比其他人投资更成功，不仅仅因为他有正确的决策，还有一个很重要的原因，就是他能够避免犯一些愚蠢的错误。清单就是让你把事情做正确的必要方式。

一张手术清单，让原本经常发生的手术感染比例从11%下降到0；一张建筑清单，让每年建筑事故的发生率不到万分之二……为什么清单的威力那么大呢？最主要的原因就是，清单能帮助我们避免犯错。
在《清单革命》的文章中提到，使用清单，就是为大脑搭建起一张「认知防护网」，它能够弥补人类与生俱来的认知缺陷，如记忆不完整或注意力不集中。作为房产投资者，我们也需要有一张张核查清单。在看完房子，给出合适的offer前，我们需要核对各种数据。保证所买的房子是符合要求的房子, 出价是合理的。

① 房子位于哪一类小区？在这儿，小区分为四类：A，B， C，和D区。
简单地说：
♢ A 区有最新的房子，著名的餐馆，很好的公立学校（8-10分），有钱人较多，房产较贵。这是你和你的家庭愿意在此定居的地方。
♢ B区的房子较A区要老，学校在5-8分。这是中产阶层所住的区域。同时，也有可能吸引一批蓝领工人。房价中等偏上。这是你的家庭可以在此居住的区域。
♢ C区是低于城市平均房价的区域，房子整体来说都比较旧（30多年以上的老房子）。住的人基本上是吃政府救济的，或者是低收入的人。在这些区，你可能发现一些换现金，典当行等商店。这是在紧急情况下你和你的家庭能够将就着住的区域。
♢ D区是不安全的区域（war zone)，是你一个人不愿意独行的区域。这是一个即便在你无家可归的情况下，你宁可去camping, 也不愿意在此居住的地方。原则：D区的房子Maggie建议没有特殊情况绝对不能买。
如何确定：通过查https://www.trulia.com/, 输入地址, 查crime level ，学校的情况，通过查MLS数据库中Realist 的信息，确定人口增长情况，小区周围的平均房价，平均建房年龄，有多少是业主自住房，有多少白领和蓝领。
房子是否面临主街。查google map确定，临街的房子不买。
房子是否位于水淹区。查flood map.，比如长岛部分属于水淹区的房子不考虑，除非是抬高的。
邻居怎么样？比如说，是否是紧挨着加油站的房子，高压电站旁边的房子，铁路边的房子。或者说，你的邻居，均是被抛弃的小黑屋，杂草丛生。邻居不合适的房子不买。

是否是至少是三房两卫的单家庭住房（别墅， single family house）。少于三房两卫的不买。
// 房子大小必须在1200-2400 SQ 之间, 最好是在1500 SQ以上。少于1200SQ的不买。
// 主卧室大小必须在12*12 sq foot 以上，能放一张king size的床。少于该大小的不买。
// 结构是否合理？结构很不合理的不买。
// 房子高度至少八英尺。尤其是主卧室和客厅的高度，绝对不能太矮了。少于8英尺的不买。
// 车库的标准是否跟邻居类似？小于邻居标准的不买。
// 在小区中，该房子是太贵还是便宜。不买小区中高于70%以上的价位的房子。

▶ 距离家有多远?房子需要在离家距离1小时之内。

▶ 过去一年，该区是卖掉的房子多，还是withdraw或者expire的房子多？
在MLS中，输入zip code, 改房子类型为single family house：a) 确定该区过去一年withdraw 或者expire 的房子数量。b) 确定该区过去一年卖掉的房子的数量。c) 进行比较。如果是withdraw 或者expire的多，这个区就不要考虑fix-flip了，换个区做吧。

▶ 这个区域的库存是否小于12个月，最好是小于6个月。
在数据库里，输入zip code, 改房子为single family house：a) 确定现在在市场上该区域在卖的房子数量 (active)，比如说40个。b)确定在过去的30天，在该区域卖掉的房子数量，比如说10个。c) 用在卖房子的数量（40）除以30天卖掉房子的数量（10），得出库存时间（4个月）。如果库存时间小于6个月，那么该区域可以考虑。如果大于12个月，不予考虑。

▶ 在1个mile的距离内，能否找到三个类似的卖掉的房子吗？要求：房子类型相似，面积在20%上下。

▶ 这个区精装修的房子平均是多长时间卖掉的？这个数字最好小于3。

我很惊讶这把椅子发货的速度有多快！我17号下单，20号收到。
最近开始在家工作，使用我的餐厅椅子 2 小时后，我知道我需要一把合适的办公椅。
我碰巧看到这把椅子在打折，绝对物超所值。组装起来相当简单，我花了大约 30 分钟来组装。
到目前为止很舒服。我的背部没有出汗，这是一个不错的高度。
会推荐。
我在家里的办公桌上为我的工作订购了这个。希望当我每天使用它时它会继续保持舒适。
（如果不是，我会在评论中提供更新。）
这把椅子真的很容易设置！我喜欢背部支撑以及背衬的网状结构，因此它很透气。坐垫很厚很舒服。
我确实想指出，在这把椅子上，您只能沿座椅倾斜度上下调整高度。我知道有些人喜欢让椅子倾斜，但这不是我需要的。这就是我选择更便宜的椅子的原因。总而言之，到目前为止我对它非常满意。