Refinance 「再融资/重贷」的意思是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息，不但可以帮忙房贷屋主改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。在美国，通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息，并且考量当前市场状况和利息政策，来看看自己是否能透过 Refinance 得利；其中也有许多家庭会因为手上有现金需求（想买另一栋房、医疗开支、孩子上学等等）而选择将房子 Refinance 重贷套现，这个方法叫做房子抵押贷款 (cash-out equity)。
什么是 Equity? 怎么套现？
所谓的 Equtiy 就是把房价扣除贷款金额，借贷人可以抵押并拿现金出来。
举例，40万的房子当初贷款30万，现在房价已经涨到了60万，Equity 就是30万（60万-30万）；房主如果需要用到现金，就可以拿部分 Equity 做抵押贷款。假设房主想拿10万现金出来做投资，他可以申请做一次 Refinance 来 Cash-out equity；加上原有的贷款已经付到剩25万，那么新贷款就是35万。做 Refinance 的银行会用新贷款付掉旧贷款，剩下来的钱就是可以拿出来的现金（此例而言是10万），而借贷人则开始付新的贷款。
具体能拿出来多少钱？
大多数 Refinance 的抵押贷款都有一个贷款金额限制，叫做 Loan-to-Value (LTV)，这会影响能够拿出来的现金金额。持续以上面例子进行假设，房屋现价是60万，最高贷款金额是房价的80%，也就是是48万，扣掉已经付到剩25万的房贷余额，最多能拿出来的现金其实有23万。
利用房屋增值空间重新 Refinance，拿钱出来活用
一般来说，大多数房子价值都会上涨，增值空间就可以做很好的运用；这改变了很多人认为一买房、一背上贷款就没有什么现金可以灵活运用的想法。不过当然，Refinance 重新贷款都需要手续费，具体也要看拿到的利率等等整体计算下来是否划算，建议大家货比三家，可以向不同 Refinance 公司索取报价。可利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。
几年前买房客人会发现自己的房屋涨了，手上有点紧，又不想卖房去套现，那么增值的这部分该如何去做才能够使用呢？不爱储蓄又手头缺钱的美国人在这个上面动足了脑筋，研究出了花式房屋套现大法，究竟都有些什么玩法？
首先理解下房屋净值（Home Equity）的概念：房屋的价值-贷款剩下的钱=房屋净值
例如当时房子是50万美元买入，贷款40万，现在房子增值到了60万，贷款还剩下35万，那么用60万（房屋价值）-35万（贷款剩下的钱）=25万就是房屋净值。
目前两种主流的办法，一种是房屋净值贷款 (Home equity line of credit, HELOC)，另外一种是房屋抵押贷款（Cash out refinance）
房屋净值贷款 (Home equity line of credit, HELOC)
房屋净值贷款相当于用房子作为抵押物办一张信用卡。只有在使用贷款额度的时候才需要还利息，不用这笔钱可以随时还进去不用还利息，就像信用卡一样方便。HELOC适用于小额的贷款金额，头几年的优惠期利息比较低，过了优惠期后利息是很高的，费用低适合短期使用。
以上面的例子来说，借款人要贷出5万，房子上会产生两笔贷款，第一笔是35万的unpaid principal balance， 第二笔是5万的 HELOC。每个月要还2个贷款payment。
房屋抵押贷款（Cash out refinance）
房屋抵押贷款是在贷款结束时可以直接收到5万，从放款开始就要还利息。因为现在的利息非常的低，从长远看，需要长时间用钱的做房屋抵押贷款更适合。
同样的例子，借款人要贷出5万，之前的35万和新借的5万合并成一笔40万贷款，每个月要只还1个贷款payment。
实例分析：
通常银行最多允许借出房屋价值的70%-80%，而房屋价值(appraisal value）以银行委派的第三方估价师做出的房屋估价报告（appraisal report）为准。
例如当时房子是50万美元买入，贷款40万，现在房子增值到了60万，贷款还剩下35万，那么用60万-35万=25万就是房屋净值。
以75%为例，60万的价值借出60×75%=45万。45-35=10万就是预计到手的数字，而不是25万到手。
如果房屋价值下跌到只有45万，那么45万-35万=10万就是房屋净值。
45万x75%=33.75万，少于贷款剩下的35万，即使有10万的房屋净值也无法做CASHOUT贷款，这种情况下，贷款余额大于房屋价值，换言之银行卖了这个房子也收不回贷款金额时称为under water mortgage。
套出来钱可以做什么？
投资，碰到好的投资项目缺钱时考虑下套现，如此低的房贷利息，做些投资项目很容易跑赢房贷利息。
升级换房，用做下一套房子的首付。增加下一个房子的首付，降低每个月压力。
还信用卡和其他债务，如果手上有高额的信用卡债和其他债务。可以考虑房屋套现来合并债务，毕竟信用卡的利息非常高，年利率超过17%，而房屋贷款的年利率现在只有3%点多。通过这种方式可以省下很多的高额利息。
装修，不管是自住还是打算卖房，都可以用这笔钱作为房屋的升值和装修，这样房屋的价值也会提高哦~
如何通过自住房套现买房投资
通货膨胀持有现金就等同于资产贬值,房产增值快,前几年买的自住房资产净值升高,可以通过重新贷款从自住房里套现来买第二套房或做其他投资。
🤔为何从自住房套现❓因为通过自住房拿到的利息是最低的‼️
🤔那问题来了,有那么多cash out方法,我们应该如何选择适合我们自己的呢？
🎈HELOC
✅只要钱不拿出来就不用还利息,就像一张大额信用卡,只有需要用钱时才开始付利息,所以在没有买到房之前或甚至改变买房计划都不会受到影响.
✅利息按照天数算,可以把手上cash及每月收入直接打到HELOC账户里,这样可以通过时间差来减少还利息的天数.
✅第一年利息低,即使第二年浮动利息只要一直在好利率的环境里，每年都可以通过做refinance来持续拿低利息.
💡Tip:湾区有些公司和信用社有合作,如苹果和keypoint有合作,可以拿到额外的折扣
❌不能长期锁定低利率。如果大环境是利率📈，那以后的利率可能会高而难以预测。
👉适用于:
🍬买第二套房并打算只持有自住房一年,一年后打算卖出。
🍬有信心一年内可以把借的HELOC还清.
🎈Cash out Refinance:
✅可长期固定利率,即使利率比HELOC高,也只比正常贷款利率高大约0.25.
❌做完贷款立刻就要开始付利息,如果买房计划滞后,就必须一直付着.
👉适合: 想买第二套房但还想长期持有自住房不卖的
或想套现去别的地方投资的.
🎈Cash out interest only Refinance(推荐)👏👏
✅不用还本金,只还利息每月还款额低很多, 在房价高的地方甚至可以做到非常好的cash flow. 最多有7年固定的项目,可保持7年内利率不变.
✅由于现在利率环境好,有些银行可以做到只比一般cash out高0.25
👉适合: 买第二套房但在7年内打算卖自住房及有投资需求的.
⚠️ 所有cash out的贷款在一年内同一个银行都不可以用来再买自住房. 如果之后因为一些原因改变计划,可以尝试不同的银行,因为本人不是贷款经纪,具体情况建议咨询您的贷款经纪。
自住房套现投资买房成功案例。
今天来给大家分享一成功自住房套现案例:去年10月利息较低情况下做的自住房Interest Only Cash Out Refinance:
🎈重新贷款前:
▶️自住房剩余贷款70万
▶️贷款利息：2.75%(30年固定）
▶️每月本金及利息还款额: 2750
🎈重新贷款后：
▶️自住房重新评估价160万
⚠️一般cash out 的appraisal 出来的价格要比一般贷款低很多,银行为了降低风险,会对估价要求变高.
▶️剩余贷款112万(银行需要保证你有30% equity)
▶️套现42万(112-70)
▶️新贷款利息: 2.25%(7年固定)
💡你知道吗?❓可以通过转资产到新的贷款银行来降低利率‼️在这个case里：
🎀正常利率是2.25%
➕本利同还cash out:2.5% (+0.25)
➕只还利息cash out:2.65% (+0.15)
➖客户转入新贷款银行25万现金或股票: 2.45% (-0.25%)
➖客户再转新贷款银行25万现金或股票: ‼️最终利率2.25%‼️ (-0.2%) 💡很多大贷款银行都可以通过转钱来降低利率.
▶️每月还款额: 2100
‼️之后拿着42万做首付去买第二套房或投资
‼️如果之后改变主意,想把第一套房转成投资房租出去,租金4000, cash flow 大约800每月.
🎈结论:
🉐每月还款额降低的情况下套现42万
🉐在房价高的环境下有800的cash flow,💡注意了变为投资房的自住房,由于每月只还利息所有的monthly payment 可以抵税
🉐因为有正现金流房价跌有房客给你顶着.
🉐由于买入第一套房的成本差不多45万左右, 套现时等于把自己原本买房成本全额拿出，几乎以0成本持有房屋.所有未来不可估计风险由银行来承担。
🉐若房价跌,还可以和银行谈判降低贷款额度
😀你们说这波操作香不香？😀
⚠️cash out 的贷款在12个月内都不可以在同一家银行再来做自住房贷款. 本人不是贷款经纪，建议仅供参考。
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