【美国买房指南】Escrow流程最全解析——首次买房指南，在美国，大多数人都会选择贷款买房，而不是全款付清。现在Rain为大家做份房贷的功课，一起了解美国买房贷款流程、房贷英文术语、贷款时间和注意事项，如何可以成功申请到房贷。准备贷款买房的小伙伴们赶快收藏好这一帖吧~
我自己在没有经纪的情况下下过三个offer：
第一个是我出价太低（比sold price低了十万）。
第二个和第三个，如果seller选了我，ta的net proceedings至少高4%，但是都火速签了contract，没有给我再去谈的机会。我打电话给seller agent问counter offer，却被告知已经under contract。
有人会说：“seller就是不想卖给你，有什么不对？”确实，卖家市场，seller愿意卖房给谁都是ta的自由。卖家钱多任性，ta不去选择能让自己收到最多钱、inspection 3 days（我们这市场行情是5-7天）、waive appraisal contingency（我们这行情是没人完全waive）、而且Proof of funds（bank statement）显示可以全款买ta房子的买家，这是ta的自由。如果我是卖家，在没有任何bias和外部干扰的情况下，我认为自己没有理由不选这样的买家。
没有跑题，我想说的是：卖家经纪就是不喜欢和我这种没有买家经纪的买家打交道，他们就是各种吹耳旁风给卖家，说我坏话，不想让我成交。（找他们做dual会很积极）可是这是为什么呢？以下是我通过和不同经纪聊天总结出来的：
1⃣️行业保护。让单打独斗的买家轻易买到房子，那不就是变相鼓励大家都别找买家经纪了。入门的新手经纪，很少有能拿到listing的，都是从赚买家的钱开始积累的。能给买家当经纪可比拿到listing简单太多太多。【对于经纪来说，维护这一行的交易壁垒，是自己保住饭碗的关键所在。】
2⃣️经纪之间彼此会更坦诚，虽然利益不完全相同，会有所保留，但不会故意去误导和坑骗对方，因为都是同行，圈子不大，以后还会打交道。但是经纪和客人之间，有些话是永远不能说的。指望买家经纪把买家利益放在第一位，先要看看自己和经纪是不是除了金钱利益还有其他亲密关系。假如是朋友和家人，那有可能，否则，最好别有这样的幻想，违反人性。
3⃣️没有买家经纪push的买家，不会那么上头加价，成交概率和成交价低。毕竟房地产是低频交易，而且长期看涨，更何况难以复盘。就算一时半会儿买贵了几万，长期涨上去，买家最终会心理平衡。所以，经纪们在乎的是你买不买得到，而不是买贵了没有。
经过一系列的看房、估价、出价Offer、“讨价还价”（counter offer），终于，你的出价offer被卖家接受了！你在欢欣鼓舞之际，你那尽心尽责帮你抢到房子的房地产经纪人给你来电话了，她吧啦吧啦讲了一大通，还反复叮嘱open escrow后的注意事项。但你还沉浸于买到房子的兴奋中，啥也没有听得很明白…
所以，SALA又再再再一次为你排忧解难了！一篇科普文帮你理清思路——SALA干货系列之买房 escrow 流程最全解析！记得收藏噢~
Escrow是第三方公证托管公司，是不受买方或卖方影响的中立公司。Escrow隶属国家或州政府部门管辖，拥有资金监管执照，其资金流动受政府严格监管。在北加州，Escrow一般同时也是Title公司，为买家把关两大关键点：
1. 明确产权是否清晰可售。
如果产权是伪造的、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等等，房屋产权出现问题，那么Title公司和产权保险的存在是可避免买方卷入无止境纷争中。
2. 确保交易资金安全，保障买卖双方的权益。
假如没有这个第三方，万一买家把订金和尾款交给了不靠谱的房产经纪人或者卖方，他们卷钱逃跑了，买方就要白白地遭受巨大的损失。Escrow的存在会让买房过程更安全，更顺畅。
下面SALA为你详解一下Escrow的全流程：
1. 存订金 （Initial Deposit = EMD = Earnest Money Deposit）
双方同意购房价格及条款后，合同就被批准并执行了（Ratified）。Escrow收到Ratified Offer之后，会Open Escrow，发给买家一封secured email，里面包括Escrow Instruction，EMD Instruction和Buyer Package（见第四点）。“定金EMD”必须在合同指定的时间内汇入过户交易 Escrow公司指定账户中。订金金额按惯例约为房价的3%。
买家可以选择以下三种的其中一种：个人支票Personal Check，银行出纳支票Cashier’s Check，银行电汇Wire Transfer。后两项都需要提前和银行预约，然后到银行柜台办理，不能在家网上操作。如果支票开具了，可以自己去escrow公司提交并获取收据EMD Receipt，或者通知Escrow派专员上门取支票。定金会放在专门的信托帐户保管，由过户公司主持进行相关产权转移，税务支付，交易法规的执行，文件签署, 资金交割等。
2. 办贷款（Start Loan Process）
Offer被接受后的第一件事，就是需要买家尽快找Lender要quote。可以跟SALA的Sunnie及时沟通，她有贷款执照，也了解各个lender的贷款guideline和利率优势，会给客人建议最适合的贷款银行。这时候要尽快确定Lender，锁定利率lock rate，并正式开始办理贷款。
3. 房屋估值与贷款审批 (Appraisal & Mortgage Loan Processing)
如果买家贷款买房，那么下一步就是Lender在处理办贷款相关的流程，比如请Lender认证的appraiser给房子做估值，lender也会审查房子和借款人的相关资料。
关于房屋估值，SALA姐妹会做尽职调查，调取交易房屋的周边近期出售房屋的记录，提交给Appraiser作为参考。Lender会使用Appraisal Value和购买价格中较低的价格作为基准来计算loan to value。所以如果Appraisal Value比购买价格低，那么lender就只会使用更低的appraisal value来计算80%的贷款额（假如最多贷款80%LTV的话），那么这中间的差价就需要买家额外付cash来补，才能让贷款顺利进行哦！
4. Escrow的买家文件（Buyer Package）
Escrow通常在收到Ratified Offer（买卖双方签字执行的合同）就会给你发一份表格，叫Buyer Package，要求收集你的各项信息。这份既是Escrow统筹各种情况用，同时也是为产权登记做准备。
Escrow通常要求你Return ASAP，里面要你填写你所使用的贷款机构和房屋保险公司。但是你还在准备中，肯定没办法立刻填写好。你可以回复Escrow说我的贷款和保险还没确定，先把部分信息回过去；也可以等一段时间再回复他们这个表格。
5. 审阅房屋披露报告 (Review Seller’s Disclosure)
美国加州房地产法很保护买方利益，卖方需要提供很多关於房子的披露和报告。例如：初步产权报告（Preliminary Title Report），白蚁检查报告（Termite Inspection Report），房屋检查报告(Property Inspection Report)，地区自然灾害报告(NHD = Natural Hazzard Disclosures Report)，含铅涂料报告，周围污染物报告，过去2年内有没有人在该房屋里过世，卖主所知道的房屋任何问题的报告(Transfer Disclosure Statement, Seller Questionnaire)等等。
这些报告都要求卖方如实填写，如有不实或隐瞒不报的事项，买方发现了有问题，是可以要求赔偿的。这些报告的费用一般由卖方提供并由卖家付款。
SALA小姐姐建议，买家必须通读卖家所提供的报告，这些报告由第三方房屋检查公司提供，有些来源于行业内有一定信誉的专业公司，可以直接作为参考依据。同时，我们也会帮助买家go through报告的内容，并提供房地产经纪人的检查披露（Agent Visual Inspection Disclosure）。此外，买家也可以选择自己花钱聘请专业的第三方公司进行房屋的相关检查，大概费用是$300 – $1,200不等，取决于买家要做哪些类别的检查项目。
6. 取消限制条款 （Contingency Removal）
加州标准购房合同中，含有三个基本的限制条款，目的是保护买家权益。在出合同时，买家可以选择合同带有这三个基本的限制条款，在以下三项事情发生的时候，能够立即中止交易，并且全额拿回订金。
1. 如果估价报告远低於买价，而且买家合同带有Appraisal Contingency；2. 如果贷款得不到批准，而且买家合同带有Loan Contingency；
3. 如果房屋检查有严重问题，而且买家合同带有Property Contingency / inspection contingency。
除这三项以外，还可以在合同的补充条款中，写上其他的合理限制条款。当这些问题不复存在时，买家就需要签署取消限制条款(Contingency Removal)，让房屋交易的Escrow流程得以继续。
在竞争激烈的市场环境下，很多时候卖家已经提前做好了所有检查，买家review以后，需要出clean offer，也就是non-contingency offer才有可能被接受，在这种情况下，contingency removal的表格签字就在提交合同（submit offer）时一起提交了。
7. 买房屋保险（Get Home Insurance Quote）
这里说买房屋保险，并不是指买家要立即付钱，而是找房屋保险公司提供保单保费的估价(quote)。全现金买家不是必须要买房屋保险的，但是对于贷款买家来说却是必须的，有了房屋保险，贷款审核程序才能继续进行。买家拿到Quote之后，即刻发给你的贷款经纪人，请他看看保单内容是否符合Lender要求。如果没问题了，买家就可以通知保险公司保单的预计生效时间（一般为COE，即Close Of Escrow当天），把费用账单寄给Escrow，由Escrow来支付，这笔费用会显示在Buyer’s Closing Statement上。
SALA小姐姐建议：如果买家朋友有买过车险或租房保险等，可以考虑联系已有保险公司提供一个bundle的估价，也就是说，把房屋保险和车险还有其他保险都一起投保一起支付。这样得到的保险价格会很有竞争力，会便宜于单独在不同的保险公司买不同的保险。如果买家不知道该在哪里买保险，就联系SALA给你推荐吧！
8. 签字和缴交余款 Final Signing & Funding
当贷款批准（final approval）后，贷款公司会将loan docs送到Escrow。Escrow接下来会通知买家预约一个时间在公证人的见证下当面签字。一般这个发生在close escrow date的前一两天。这些文件包括产权过户的相关的文件，还有贷款的最后签字文件。需要买家带上有效的加州驾照或者护照，进行公证流程，在公证文件上签字，并在公证登记册上盖拇指印。
在签字完成以后，买家需要按照签字的statement上面的金额给escrow交剩余的首付尾款，银行也会打给escrow贷款部分的金额，这时候funding就完成啦！
9. 登记新屋主资料和交接钥匙
收到所有钱款（funding completed）的当天或第二个工作日，Escrow会拿着登记文件去到当地的县政府登记办公室，做public recording。当Escrow通知说recorded，你就正式成为房子的合法owner了！就可以开开心心地与经纪人去新房子，与卖家或卖家经纪人交接钥匙，对新房子进行最后验收程序（Final Walkthrough）。
正式登记的当天，只能暂时收到一个documentary number，也就是地契登记的文件档案号。也可以事先提出要求Escrow在登记的时候获取一份登记后地契的复印件（copy of recorded grant deed）。政府会把登记后的grant deed寄到买家指定的地址的，请买家一定要在最后签字时，再次核实你提供给Escrow的买家信息正确，这样才能收到登记的地契哦。产权保险单也会在登记后的一周左右时间寄到指定地址。
如果没收到grant deed？不用担心，你可以email escrow要一份电子copy。美国没有房产证一说，不存在什么原件复印件的区别，你也可以随时在政府网站和登记部门索取你的房屋地契，证明你对房屋的所有权~
10 通知水电气公司变更屋主资料，您正式成为新的主人。
这个不属于Escrow的流程范围内，但却是在escrow过户过程中买家需要做的事项。在成为新屋主后，第一步就是要及时通知相关的水电气公司开通服务，恭喜您入住新屋！
我想请问下大家～ 这种情况经纪人可以起诉我吗？我一开始找的华人经纪，带我看房，下offer， 然后第一套由于房子的地有Z*F管辖权，我没买成。但我给经纪人500作为油钱和辛苦费。 后来我又看上一套，通过他的建议，出了offer，在最高价➕五千，可是对方经纪没有count offer回来，打电话也不回复，短信也不回复。我等了好几天，也没有任何消息，估计是没戏了.
可是我真的非常喜欢那一套房子，就非它不可的感觉，我就让我朋友打电话给list agent，看看人家会不会理，结果人家居然接了（我也不明白为什么那个agent不理我我的华人agent）我朋友跟她说表明非常想买那个房子，问房子有没有进入pending？ 还可以不可以下offer，想让list agent作为 buyer agent。那个agent居然答应了，还要求跟我见面。 对方是美国人，当她知道我找过别的经纪已经下过offer，立马拒绝我了，说不好意思她不能帮到我，不想给自己找麻烦。并告诉我她已经有了很好的offer，卖家也是她很好的朋友。
于是我表明了我真的非常想要这个房子，有没有什么别的办法，她说除非我换贷款公司、换买家名字. 而且是一天之内必须处理好，否则他们就接受别的卖家offer啦.（我当时是不差收入贷款找的华美，买家是我的名字）所以一个晚上我要马上联系换贷款公司，并且25天之内close，然后换买家名字，真的太难了. 没办法，找了一家小贷款公司，利息特别高，手续费特别高，名字换成了我妈妈名字. （ 之前没有任何买房经验，当时还不能理解，我找她做买家经纪，她同时拿两份佣金，为啥还这么不好说话，现在明白了，她是不想给自己找任何麻烦。）
然后房子成功买到了，两个月后，我最先的华人经纪找我麻烦了，意思是要跟我当面聊，如果我不接受的话，他会走法定程序～ 我想请问大家这种情况我该怎么办？首先我真的不是要故意换经纪，而且华人经纪会给我返一半的佣金，这个卖房经纪不会给我任何佣金，甚至连交房都没有来过。我还因为临时换贷款公司，被坑了1w5的贷款手续费，利息也比之前华美的高，如果不是因为他没帮我抢到房子，我不可能会去换经纪，当然最后的offer用的是我妈妈的名字，我妈妈没有见过华人经纪，也没有被他带过来看房，请问大家这种情况他可以起诉我吗？
