每当有人问起我专业，得知我是学房地产开发的之后总会立马问我懂不懂买房子的事或者是不是卖房子的虽然我的专业学的并不是卖房子，但基于上个假期在KW(Keller Williams)的实习经验，今天简单写一篇美国买房注意事项，如果能帮助到大家当然是最好，但如果不在美国买房的看了涨涨知识也没有坏处
1⃣️我认为在不管在哪里买房子首先要想清楚买了这个房子是干什么用，什么目的，是投资还是自住。尤其在美国更要选择清楚，因为这边有很多不同的房屋类型，例如Single Family，Town house，Multi-family，Mansion等等。不同的房子有不同的优缺点，例如single family是独栋别墅，一般自带前后院，需要自行割草。如果草地很大一片其实还挺麻烦的，不过看个人喜好。亲身经验一波三折并且投资房和自住房需要交的税也可能会有不同。
2⃣️房屋检测部分
在卖家接受买家提出的买房offer后，买家有权进行home inspection即房屋检测。在这一个环节中买家一定要仔细检查清楚，最好聘请权威机构自己跟着去房屋检测，了解清楚房屋状况，有问题的部分一定和中介方沟通清楚。例如在马里兰州有地下室的single family一定要做一下氡气检测(Radon）。Radon具有放射性☢️，人体吸入会导致肺癌，所以这方面的检测一定不能少。
3⃣️关于贷款
一般首次购房者可以享受一些贷款优惠，信用背景不同的买家可以根据自身情况不同选择不一样的贷款项目。不同的贷款项目也有不同的要求，例如FHA适用于信用较弱的买家，借款人可以享受低至3.5%的贷款资格，这类贷款更适合新房所有者而非投资者，因为要求房屋必须有至少一年的所有权。
4⃣️关于买房资格
我其实最常听到的一个问题就是外国人能不能在美国买房，答案当然是可以的，美国作为一个移民国家并不限制外国人在美国买房，也没有套数限制。
5⃣️找一个靠谱的中介
说了这么多，肯定还是不能涵盖所有问题，我觉得在美国买房最好还是找一个中介，毕竟中介钱基本都是seller出，作为buyer不用白不用。靠谱的中介不仅可以帮助买家节省很多时间还可以帮助买家节省一些费用。
你知道如何在美国找的心仪的房子吗？你知道在美国买房需要什么流程吗？
本期我们就来详细聊一下在美国从找房到过户的整个流程!
第一步：找房
在美国想要找一套心仪的房子可不是一项简单的工作。
首先，先确定自己想要居住在哪个city或者county，这个可以根据自身的情况来考虑是需要学区、通勤方便、社区活动丰富还是生活成本低等因素。社区的各项评分可以参考Niche网站。在确定好区域后，有三种找房的方式：第一种是自己开车前往该区域考察，通常正在出售的房屋门口都会挂有House for Sell的牌子。第二种是在网上寻找合适的房源。在美国，所有的房源都公开在网络平台上，Broker之间是合作的关系，买家可根据喜好联系该房屋的代理Broker。比较有权威的网站有：Zillow、Realtor、StreetEasy (纽约和新泽西区域)。网站上会放出很多房屋的照片，可以看到房屋的结构，内部装修风格等细节。
需要注意的是，新建的房子会有New Construction的标志，没有标志的为二手房。第三种方式是，联系开发商，如果你有喜欢的开发商，可以直接联系开发商询问是否有合适的在售房源。
第二步 联系Broker
在美国买房一般是通过broker来进行的。broker分为卖家代理和卖家代理两种（但有时候卖家代理和卖家代理有可能是同一人）。
Broker相当于国内的中介，是帮你找房买房的专业人士，也负责办理买房的手续，当然买房除了联系Broker以外还有别的方式就是直接联系到地产商或房主，这也是一种不错的方式。
这里主要介绍一下Broker的获取方式有哪些：第一种方式，当你在网站上看到心仪的房子，直接联系售房下面的联系人即为盖房子的Broker。第二种，可以通过出售房屋门口的联系方式联系到broker。第三种，朋友推荐。
第三步 看房
在make appointment以后就可以看房了。
看房主要注意以下几点：周边设施，环境，学校远近，交通便利情况，周围生活设施是否齐全，是否在主路边，噪音情况，是否为路冲房，关注房子的新旧（老房子维修成本会偏高）。
如果看到想要购买的房源，可以给卖家开出你心里价位的offer。法拉盛买房记出价之前建议先做一个周围市场行情的调查，根据行情开出合理的价格。如果有多个买家开出了offer，那么卖家可选择价高者。
当你的offer被卖家接受后，就可以进行以下几步：签署正式合同并支付订金至第三方，获取贷款、房屋估价、购买房屋保险、完成过户手续并交屋入住。
第四步：订金存入第三方公证公司进入交易程序
美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司（Escrow Company）完成，以保证买卖双方的利益。购屋合约与您的定金（约为房价的3%）一起进入公证过户公司，定金会放在专门的信托帐户保管，由过户公司主持进行相关产权转移，税务支付，交易法规的执行，文件签署, 资金交割等。
第五步：贷款
如果准备现金买房那么可以跳过这一步（需提供存款证明）
如果选择贷款，则有两种方式：银行贷款或者找信贷公司。在贷款前要先确定自己能负担得起多少金额，如果选择贷款那么需要先获得pre-approval（有效期90天）。贷款需信用700分以上，具体贷款百分比需参考收入，工作，信用，报税情况以及是否有其他贷款等。
如果对这些手续不是很了解，可以选择找靠谱的信贷公司。一般信贷公司有很多合作的银行，信贷公司会根据不同情况给你选择合适的银行，并且帮忙办理各种手续。选择信贷公司比较省心，但需支付约1%的手续费。信贷公司会帮你在能力范围内争取最大的贷款金额。要注意的是，信贷公司需要本人授权查看你的信用记录，多次查看信用记录则会影响个人信誉，所以不要询问太多公司。
目前贷款的利率是3.125%-4%（具体取决于贷款人条件）
第六步：房屋过户
房屋过户是美国房产交易中的最后一步，步骤如下：
1.签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，以银行支票或现金汇款交给公证公司﹔
2. 银行放款。
3.检查产权史，并解决问题
4.产权公司负责转让产权, 并在政府完成登记
5.在过户当天，将查阅过户清单并双方签字
6.由公证公司支付所有费用
7.完成过户
买卖的各项手续费也称为过户费用（closing cost），约占房价的2%-5%，这些费用包括
贷款相关费用：贷款手续费，申请费，房屋估价费，折扣点数，信用报告费，洪水认证
产权相关费用：产权检查费、产权保险费、文件公证费、律师费
预付费用：屋主保险（预付第一年的保险费，保赔不包括洪水和地震）、预付利息（过户那天到首次还款日中间产生的利息）
过户所需的材料都有哪些：
1. 有效证件：美国公民过户需要带有效证件，如驾照或带照片的身份证。外国人则需要带护照。
2. 现金支票和私人支票
